확약으로 인수 0원, 그러나 2022년 실거래만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 한경렉스플레이스 202호

서울남부지방법원 2025타경12231. 서울 강서구 염창동 ‘한경렉스플레이스’ 2층 202호, 전용 34.91㎡ 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021.12.27. 설정된 강서농업협동조합 근저당권입니다. 임차권자 백승엽의 주민등록일자와 점유개시일은 2022.06.24.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기된 임차보증금 378,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 낙찰자가 그 차액을 인수하는 구조가 아닙니다.

여기에 매각물건명세서상 특별매각조건이 더해집니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 현재 회차 예상배당에서 신청채권자인 주택도시보증공사의 배당액은 0원이지만, 이 조건에 따라 매수인 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 없고, 임차권 말소 조건이 붙었다

말소기준인 강서농업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,924,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1210호가 기재돼 있습니다. 이후의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차권의 보증금은 378,000,000원이지만 주민등록일자·점유개시일 모두 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 한 건만 반영, 대항력은 없음

두 표기는 같은 전입·점유일을 기재하고 있으나 이름이 다릅니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하지 않고, 등기부상 확인되는 백승엽의 임차보증금 378,000,000원 한 건만 반영했습니다. 두 표기 모두 전입일이 2021.12.27. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 67.3%이지만 거래시점이 2022년이다

한경렉스플레이스의 확인된 실거래는 총 8건이며, 모두 2022년 1월부터 5월 사이의 거래입니다. 거래 평균은 387,750,000원, 최저는 376,000,000원, 최고는 413,000,000원, 최신 거래는 2022.05.의 378,000,000원입니다.

실질취득가 261,120,000원은 이 평균의 67.3%이고, 최신 거래가 378,000,000원보다 116,880,000원 낮습니다. 수치상 할인 폭은 크지만, 비교 거래가 모두 2022년에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세 대비 할인율로 그대로 해석할 수는 없습니다. 최근 거래가 확인되지 않는 상황에서는 현재 매매호가와 실제 성사 가능 가격을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,120,000원 가정)

총 채권액 4,302,000,000원 중 예상 배당액은 256,664,320원, 미배당액은 4,045,335,680원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 특별매각조건을 반영해 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 9호선 염창역 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있습니다. 북서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2021.12.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 승강기·난방·화재탐지·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며 공시지가는 6,017,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 15세대 소규모 건물이고 확인된 거래는 2022년 8건입니다. 현재 매수층과 거래가격을 판단하려면 최근 호가·거래 가능 가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 원본을 대조하세요.
• 점유자 확인. 현황조사의 ‘백승업’과 등기부의 ‘백승엽’이 동일인인지, 현재 누가 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
• 명도 상태 확인. 금전 인수액이 0원이더라도 실제 인도 여부에 따라 명도 협의와 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
• 현재 시세 재조사. 확인된 실거래가 모두 2022년 자료이므로, 261,120,000원이 현재 시장에서도 저가인지 최근 매물과 성사가격으로 검증하세요.
• 공동담보 확인. 선순위 근저당권에 공동담보목록 제2021-1210호가 기재돼 있으므로 배당관계는 공동담보 원본과 함께 확인하세요.
• 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 기계식주차장 이용 조건, 유지관리 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 행정사항을 원본 서류로 점검하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단 자료는 오래됐다

이 사건의 핵심은 보증금 378,000,000원이 최저가보다 크다는 외형이 아닙니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건으로 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 예정돼 있어 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

반면 가격은 단정하기 어렵습니다. 실질취득가 261,120,000원이 확인된 거래 평균 387,750,000원의 67.3%이지만, 8건 모두 2022년 거래입니다. 총 15세대 오피스텔, 2회 유찰, 경매 통계상 낙찰률 0%라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 가격 메리트와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

* 특별매각조건은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 관한 조건입니다. 현황조사상 별도 표기된 점유자의 동일인 여부와 실제 인도 상태는 별도 확인 대상입니다.