서울남부지방법원 2025타경12235. 서울 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 제6층 제602호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 397,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 162,611,000원입니다. 표면가격만 보면 최근 확인된 거래 300,000,000원의 54.2% 수준이지만, 이 사건은 가격표보다 먼저 임차권과 별도 점유자의 승계 여부를 확인해야 합니다.

핵심은 두 사람입니다. 오정민은 2022.04.18 전입·점유, 2022.03.29 확정일자를 갖고 보증금 395,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당표만 보면 현재 최저가에서 159,534,446원을 배당받고 235,465,554원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소”가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 이 리포트의 확약 규칙상 오정민의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

문제는 그 밖의 임차인입니다. 차유정은 2025.09.15 전입해 말소기준으로 계산된 2025.09.22 강제경매개시결정보다 먼저 주민등록을 갖췄지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 ‘있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보며, 특별매각조건도 오정민에게만 적용되므로 차유정의 보증금이 확인될 때까지 별도 인수위험은 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 3.95억 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상

실제 임차인 2명. 오정민은 보증기관 중복신고로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인으로 집계됩니다. * 배당 계산상 오정민의 미배당액은 235,465,554원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 오정민에게만 적용되며 차유정의 별도 인수위험까지 없애지는 않습니다.

② 시세 비교 — 54.2%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다

다온숲의 확인된 최근 거래는 2026.07, 전용 29.99㎡·6층· 300,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 300,000,000원입니다. 다만 경매 대상의 기준 면적은 26.04㎡이고 해당 실거래는 29.99㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 이 3억원은 참고가격이지 동일면적의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

현재 최저가 162,611,000원은 이 최근 거래의 54.2%입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 자체가 실질취득비용을 뜻하지 않습니다. 오정민의 대규모 임차보증금은 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이 되지만, 차유정의 보증금이 미상이라 “162,611,000원에 취득한다”는 결론은 성립하지 않습니다. 따라서 54.2%라는 할인율을 가격 가점으로 바로 쓰지 않고, 차유정의 권리금액 확인을 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,611,000원 가정)

배당표 계산상 오정민의 미배당액은 235,465,554원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 오정민에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 차유정의 보증금은 이 배당표에서 금액이 확정되지 않았으므로 전체 실질취득비용 산정에는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 서울화원중학교 북측 인근으로 다세대주택·공원·근린생활시설 등이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2021.12.02입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 규모·환금성. 다온숲은 20세대이며, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 최근 거래 표본도 1건이고 대상 면적과 정확히 일치하지 않아 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 차유정 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자·점유 범위와 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 전체 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 특별매각조건 문구 재확인. 오정민의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 최저가를 실질취득가로 착각 금지. 현재 162,611,000원은 오정민 확약을 반영한 확인 가능한 최소 금액일 뿐, 차유정 보증금이 붙으면 총비용이 달라집니다.
• 실거래 표본 차이. 최근 거래 300,000,000원은 전용 29.99㎡이고 대상 기준 면적은 26.04㎡이므로 동일 면적의 직접 비교가 아닙니다.
• 4회 유찰 원인 점검. 단순 할인 기회인지, 임차인·권리구조·물건 특성 때문에 응찰이 지연된 것인지 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 인도 확인. 낙찰 후 실제 점유자 인도와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3.95억 인수”는 해소됐지만, 아직 끝난 사건은 아니다

이 사건의 첫인상은 보증금 395,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 235,465,554원이 남아 매수인 인수형이 맞습니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 오정민에 관한 핵심 인수위험은 실질적으로 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 2025.09.15 전입한 차유정의 보증금·확정일자가 미상이고, 이 사람은 오정민에게 적용되는 확약의 범위 밖입니다. 따라서 현재 최저가 162,611,000원이 최근 거래 300,000,000원의 54.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 최근 거래 자체도 대상과 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 주된 3.95억 인수는 해소, 그러나 별도 임차인 미상 위험은 존속. 이 사건의 승부처는 차유정의 실제 보증금과 권리상태를 확인해 최종 실질취득비용을 확정하는 데 있습니다.