서울남부지방법원 2025타경12235. 강서구 화곡동 다온숲 6층 602호, 전용 26.04㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 397,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 254,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가의 64%”라는 숫자만 보고 판단할 수 없습니다. 등기부에는 오정민의 보증금 395,000,000원짜리 선순위 주택임차권이 존재하고, 현황조사·매각물건명세서에는 차유정이 별도의 점유자로 나타나기 때문입니다.
오정민의 임차권은 2022년 3월 29일 확정일자, 2022년 4월 18일 전입·점유를 갖추고 2024년 4월 26일 임차권등기까지 마쳤습니다. 2025년 9월 22일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용을 제외한 249,722,880원이 배당되고, 부족분은 145,277,120원입니다.
다만 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 오정민 관련 미배당액은 룰상 145,277,120원이더라도 매수인 관점에서는 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 오정민의 임차권에 관한 조건일 뿐, 별도 점유자 차유정에게 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제6층 제602호 · 까치산로2길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.04㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.12.02 · 총 20세대 |
| 소유자 | 문선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 254,080,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 담보권은 없고, 말소기준은 2025년 9월 22일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 4월 26일 오정민의 주택임차권등기가 존재하므로 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정민 | 건물 전부 · 2022.04.18 확정일자 2022.03.29 | 395,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 145,277,120원 |
| 차유정 | 점유 부분 미상 · 2025.09.15 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖·미상 |
오정민과 차유정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 서로 별도로 기재된 실제 임차인 2명입니다. 오정민의 395,000,000원은 확약 조건으로 실질 인수가 해소되지만, 차유정은 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인의 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서 “254,080,000원만 준비하면 끝”이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인보다 실질취득액 확인이 먼저
최저매각가는 감정가 397,000,000원의 64%인 254,080,000원입니다. 하지만 확인된 실거래 가격 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 차유정의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않아, 확약 반영 실질취득액 254,080,000원은 차유정 관련 부담을 포함하지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,357,120원 |
| 1. 임차인 오정민 보증금 | 395,000,000원 | 249,722,880원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 오정민의 룰상 미배당액은 145,277,120원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 오정민 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이뤄지면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 차유정의 보증금은 확인되지 않아 배당표와 인수액에 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2021년 12월 2일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 해당 호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울화원중학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·공원·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 서측 약 8m 도로에 접하며, 개별난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐으며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 오정민의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상·시점·이행 방법을 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 차유정 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자 자료, 배당요구 여부를 통해 보증금과 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 오정민의 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 차유정의 점유 부분·입주 경위를 현장조사로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근의 전용 26.04㎡ 안팎 다세대 실거래를 확인하기 전에는 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 체납 비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.95억 확약 해소”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 오정민의 임차보증금 395,000,000원입니다. 현재 회차에서는 145,277,120원이 룰상 미배당되어 원칙적으로 매수인에게 인수될 구조지만, 특별매각조건 덕분에 오정민 관련 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 차유정은 말소기준일보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않은 별도 임차인입니다. 이 사람에게는 오정민 관련 확약이 자동 적용되지 않으므로, 최종 인수금액은 아직 확정되지 않았습니다. 실거래 비교 자료도 없어 최저가 254,080,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
주된 선순위 임차권은 확약으로 해소되지만, 확약 밖 미상 임차인이 남은 조건부 물건. 차유정의 임대차관계와 특별매각조건 적용 범위를 서류와 현장에서 모두 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.