서울남부지방법원 2025타경12241. 금천구 독산동 메종에떼르넬 제102동 5층 502호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 고완석은 2021년 7월 15일 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 1월 3일 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
문제의 핵심은 등기 순위보다 임차인의 선행 대항요건입니다. 임차인 송희훈의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 6월 24일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자도 2021년 6월 1일이고 배당요구까지 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 미배당 잔액의 승계를 차단하는 장치로 작동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.15. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 193,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 788,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.15. 민간임대주택 등록 등기 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2023년 1월 3일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 송희훈의 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021년 6월 24일이므로, 임차권등기가 뒤에 설정됐다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 대항요건 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 송희훈 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 확정일자 2021.06.01 전입·점유 2021.06.24 배당요구 2023.07.27 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계상된 임차인이 아니라, 확인되는 실제 임차인은 송희훈 1명입니다. 현재 최저가 193,920,000원에서 집행비용 3,514,880원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 190,405,120원이고, 보증금 중 79,594,880원이 미배당됩니다.
* 일반 권리계산상 현재 회차 미배당 보증금은 79,594,880원입니다. 실질 인수 0원은 특별매각조건의 포기·임차권등기 말소가 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인은 확인되지 않았다
감정가 303,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 193,920,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 64%까지 낮아졌지만, 동일 건물 또는 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,880원 |
| 1. 임차인 송희훈 보증금 | 270,000,000원 | 190,405,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 규칙상 미배당액은 79,594,880원입니다. 채권자 가압류와 신청채권은 현재 가정 매각가에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 두산초등학교 북서측 인근으로, 공동주택과 중소규모 공장, 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 경부선 독산역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층으로, 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 남서측 약 20m 도로에 접하며, 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장 도면과 탐문·외부 관찰을 토대로 작성됐습니다.
- 환금성. 오피스텔이며 공동주택·공장·상업·업무시설이 혼재한 입지입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 실제 매수층과 환금성은 현장 중개업소 거래사례로 별도 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원본과 매각기일 공고를 대조하세요.
- 인수액 이중 계산. 특별조건 미이행 시 현재 회차 규칙상 인수액은 79,594,880원이고 실질취득액은 273,514,880원입니다. 입찰가 계산표에 두 경우를 모두 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.15. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 말소 여부를 집행기록 및 등기 원문에서 확인하세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가와 현재 매물을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각허가조건을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 가격 평가는 아직 보류
본건은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 보증금 270,000,000원이 존재해, 일반적인 계산이라면 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 규칙상 미배당액은 79,594,880원이고, 조건이 없다면 실질취득액은 273,514,880원입니다.
다만 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그럼에도 최근 실거래 근거가 없고 이미 두 차례 유찰됐으며, 민간임대주택등기의 처리 확인도 남아 있습니다. 결론은 “주된 인수 위험은 조건부 해소, 시세 메리트는 확인 전까지 보류”입니다.
