서울남부지방법원 2025타경12246. 구로구 개봉동 포유빌 5층 501호, 전용면적 비교대상 약 26.1㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 감정가 264,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,960,000원, 감정가의 64%입니다. 외형만 보면 1억 원 가까이 떨어진 저가 매물처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 보증금 299,000,000원의 대항력 임차권과 특별매각조건입니다.

임차인 김동민의 임대차계약일은 2021년 5월 10일, 확정일자는 2021년 5월 11일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 6월 17일입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 15일 강서세무서의 압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 그대로 적용되면 현재 회차의 매수인 부담은 낙찰가 168,960,000원이고, 임차보증금 미배당액의 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건

주택도시보증공사는 갑구 가압류권자이자 강제경매 신청채권자이지만, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차보증금은 실제 임차인 김동민의 299,000,000원 한 건으로 계산해야 합니다.

② 시세 비교 — 2021년 고가 평균보다 최근 거래가 중요하다

포유빌은 20세대 규모로 2021년 4월 16일 사용승인됐습니다. 비교 거래 12건의 전체 평균은 283,833,333원이지만, 이 수치는 2021년 299,000,000원 안팎의 거래가 다수 포함돼 현재 가격 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다. 실제 가격 메리트는 최근 12개월 거래인 2025년 10월 213,000,000원과 2026년 7월 197,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.

특별매각조건 적용 시 실질취득액은 현재 최저가와 같은 168,960,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 205,000,000원보다 36,040,000원 낮은 82.4%이며, 최신 거래 197,000,000원보다 28,040,000원 낮은 약 85.8%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 대비 할인 구간에 들어와 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)

배당 계산상 김동민 임차인의 미배당 보증금은 133,205,440원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 총부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 이번처럼 미배당 반환청구권 포기가 매각조건으로 확정되면 유찰에 따라 실질취득액도 낙찰가와 함께 내려갑니다. 따라서 이 사건은 특별조건의 유효성과 임차권 말소 이행 여부가 가격 판단의 전제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 2021.04.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층으로, 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 경인중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 개봉역은 도보 약 15분 거리로 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 3필지 일단의 가로장방형 평지로, 북서측과 남서측의 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 과밀억제권역에 속하며, 교육환경보호구역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 다세대주택 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가. ㎡당 3,499,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택으로 최근 거래 표본이 적고, 최근 거래가격이 과거보다 31.6% 낮아 재매각 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 대상과 임차권등기 말소 이행 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 임차권 말소 방식. 낙찰 후 말소에 필요한 확약서·동의서와 제출 주체, 말소 시점을 확인해야 합니다.
• 조건 불성립 시 상한. 특별조건을 적용할 수 없다면 현재 회차 계산상 인수액은 133,205,440원이므로 최저가만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 등록 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 법원 서류를 대조하세요.
• 현재 점유. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 하락장 보정. 전체 평균 283,833,333원이 아니라 최근 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원을 응찰가 기준으로 사용하세요.
• 소규모 환금성. 20세대 다세대주택이고 단지 경매 통계상 매각률이 0.0%이므로, 단기 매도보다 보유기간을 길게 가정하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당순위를 관리주체와 법원에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형을 특별조건이 가격형으로 바꿨다”

이 물건은 원래대로라면 보증금 299,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차에서 미배당액 133,205,440원을 매수인이 떠안을 수 있는 인수형 경매입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.

다만 이번에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 확정적으로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 168,960,000원입니다. 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원보다 낮아 현재 회차부터 가격 차이는 존재합니다.

그러나 거래 추세는 -31.6%이고, 20세대 규모의 다세대주택이며 단지 경매 통계의 매각률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리조건 확인 시 가격 메리트, 조건 미확인 시 대규모 인수위험”입니다. 응찰 전 특별매각조건과 임차권 말소 서류를 확정적으로 검증하는 것이 이 사건의 가장 중요한 절차입니다.

* 배당 계산상 김동민 임차보증금의 미배당액은 현재 회차 기준 133,205,440원입니다. 다만 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 적용해 매수인 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.