인천지방법원 2024타경13304. 인천 중구 북성동2가 계명빌라 비동 지하층 비01호, 전용면적 50.41㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 7,000만원이지만 11회 유찰을 거쳐 최저매각가는 138만 3,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2% 수준으로 보입니다.

그러나 이 물건에는 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 임차인 김현준 씨는 2021년 9월 24일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 7,000만원입니다. 2023년 11월 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

결국 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 최저가 138만원이 실질적인 취득가격을 의미하지 않습니다. 배당과 인수를 합산하면 실질취득액은 약 7,042만원으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 매수인에게 남는다

이 사건의 핵심은 기존 담보권과 임차권을 구분하는 것입니다. 1998년 설정된 근저당권 2건은 채권최고액 각각 6,500,000원과 15,600,000원으로 확인되며, 2021년 4월 14일 해지에 따른 말소가 이루어졌습니다. 과거 한국주택은행의 가압류 5,397,258원도 2006년 5월 12일 말소됐습니다.

반면 김현준 씨의 임차권은 다릅니다. 임대차계약일은 2021년 9월 14일이고, 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2021년 9월 24일입니다. 이는 현 소유자 서빈의 소유권이전등기일인 2021년 12월 3일보다 앞섭니다. 이후 2023년 11월 7일 주택임차권등기가 접수됐습니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 임차인은 2023년 11월 7일 배당요구를 했으며, 임차권등기상 보증금은 7,000만원입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다.

② 가격 분석 — 최저가 138만원은 실질취득가가 아니다

현재 최저매각가는 1,383,000원입니다. 감정가 70,000,000원과 비교하면 약 1.98%에 불과합니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.

현재 회차의 배당계산상 임차인에게 돌아가는 금액은 958,106원입니다. 보증금 70,000,000원에서 이 금액을 뺀 69,041,894원이 매수인 인수 예상액입니다.

이 표에서 중요한 점은 유찰이 추가돼 최저가가 더 떨어져도 실질취득액은 거의 변하지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어나기 때문입니다.

실거래 비교 — 확인 가능한 거래는 1건

계명빌라B동은 10세대 규모이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 2021년 11월 1건입니다. 거래 면적은 50.41㎡, 지하층(-1층), 거래금액은 70,000,000원입니다.

과거 거래금액 7,000만원과 비교하면 현재 회차 실질취득액 70,424,894원은 약 100.6% 수준입니다. 그러나 해당 거래는 2021년 11월로 오래됐고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 이를 2026년 현재 시세로 간주할 수 없습니다.

즉, 최저가가 과거 거래금액의 2%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 반대로 실질취득액이 과거 거래가격과 비슷하다는 이유만으로 현재 시세와 비교해 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다. 최신 거래 근거가 부족하므로 현시점의 적정가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,383,000원 가정)

집행비용은 약 424,894원으로 추정되며, 매각대금에서 이를 제외한 958,106원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금 중 69,041,894원은 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 인천광역시 중구 북성동2가, 인천역(수인선·1호선) 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 공동주택, 공원, 학교, 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호입니다. 전용면적은 50.41㎡이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 지하층 특성. 지하층 주거용 다세대주택이므로 채광·환기·습기·누수·배수 상태를 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 고도지구(GL+15m 이하), 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 도로. 남측 약 9m 내외 포장도로와 접하고 차량 접근이 가능합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 계명빌라B동은 10세대 규모입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 1건뿐이며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 11회, 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본과 낙찰 실적이 부족해 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 최저가 1,383,000원만 보고 입찰하지 마세요. 현재 회차의 인수액 69,041,894원을 더한 실질취득액 70,424,894원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차인 인수 확인. 김현준 씨의 보증금 70,000,000원, 전입일·확정일자, 배당요구 여부 및 임차권등기 상태를 원본 서류와 대조하세요. 배당 후 미배당 잔액의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 문제. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 확인되지 않습니다. 임차권의 존속 및 말소에 필요한 조건, 임차인의 권리 행사 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 및 점유관계. 임차인의 실제 점유 여부와 현재 거주 상태를 확인하세요. 임차권등기만으로 실제 인도 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
• 실내 상태 확인. 지하층이므로 습기·곰팡이·누수·배수·채광·환기 및 난방 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 확인되는 거래는 2021년 11월 7,000만원 1건뿐입니다. 오래된 거래를 현재 시세로 간주하지 말고, 주변의 유사한 지하층 주거용 물건과 최근 거래를 추가로 확인하세요.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 각종 규제의 적용 범위와 향후 이용 가능성을 확인하세요.
• 추가 비용. 취득세·등기비용·관리비·명도 관련 비용 등을 실질취득액과 별도로 계산해야 합니다. 집행비용과 실제 배당액도 최종 배당표를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “138만원 낙찰 ≠ 138만원 취득”

인천 2024타경13304의 핵심은 11회 유찰이나 감정가 대비 2%라는 숫자가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 가진 임차인 김현준 씨의 보증금 7,000만원이 매수인의 취득 부담을 사실상 결정한다는 점입니다.

현재 회차에서 낙찰가 1,383,000원 중 임차인에게 배당되는 금액은 958,106원입니다. 나머지 69,041,894원은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질취득액은 70,424,894원입니다. 이후 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 증가해 실질취득액은 약 7,041만원 수준으로 유지됩니다.

시세 측면에서도 확인되는 거래는 2021년 11월 7,000만원 단 1건뿐입니다. 현재 시장가를 판단할 만한 최신 거래 근거가 부족하고, 지하층·10세대 규모·11회 평균 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 부담도 있습니다.