인천지방법원 2024타경13304. 인천 중구 북성동2가 계명빌라 비동 지하층 비01호, 전용 50.41㎡의 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 극단적입니다. 감정가 70,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가는 2,824,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 김현준의 70,000,000원 주택임차권입니다. 김현준은 2021.09.24 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.11.07 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2024.10.04 경매개시결정보다 앞선 임차인이므로 대항력이 있고, 배당으로 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 2,824,000원에서 예상되는 임차인 배당은 2,373,168원이고, 미배당 보증금은 67,626,832원입니다. 즉 최저가가 감정가의 극히 일부로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조라 실질취득은 보증금 70,000,000원 수준에 머뭅니다. 비교 가능한 실거래 역시 70,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13304 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 차이나타운로44번길 10, 비동 지하층비01호 (북성동2가,계명빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.41㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호 |
| 소유자 | 서빈 · 2021.11.29 매매 · 2021.12.03 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 2,824,000원 (9회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현재 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 70,000,000원 임차권
기존 한국주택은행 근저당권 2건은 2021.04.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.10.04 임의경매개시결정입니다. 반면 김현준은 2021.09.24 전입·점유·확정일자를 갖췄고 2023.11.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현준 | 지하층 비01호 50.41㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2021.09.24 / 2021.09.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 김현준 본인의 임차권등기이며, 배당요구도 되어 있습니다. 다만 우선변제를 받더라도 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미치므로 현재 회차에서는 상당액이 미배당으로 남습니다.
② 시세 비교 — 4% 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
계명빌라B동은 10세대, 사용승인일은 1998.02.04입니다. 전용 50.41㎡와 일치하는 실거래 표본은 2021.11 지하층 70,000,000원 1건이며, 전체 평균·최근 평균·최신 거래 금액도 모두 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 50.41㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 평균 | 50.41㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
최저매각가만 보면 실거래 70,000,000원의 4.0%에 불과하지만, 이 비율은 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 떠안기 때문입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 70,000,000원으로 보면 비교 실거래 70,000,000원과 사실상 같습니다. 따라서 “9회 유찰이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,832원 |
| 1. 임차인 김현준 보증금 | 70,000,000원 | 2,373,168원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 서빈의 상속재산 파산관재인 김진영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김현준 미배당 보증금 | 70,000,000원 | 67,626,832원 |
현재 회차 매각가 2,824,000원에서는 집행비용 450,832원을 제외한 2,373,168원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 67,626,832원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 회차가 더 내려가도 총부담은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 2,824,000원 | 67,626,832원 |
| 10회 유찰 시 | 1,976,799원 | 68,458,783원 |
| 11회 유찰 시 | 1,383,759원 | 69,041,149원 |
회차가 더 내려가면 매각가는 1,976,799원, 1,383,759원으로 낮아지지만 임차인 인수액은 각각 68,458,783원, 69,041,149원으로 커집니다. 즉 최저가 하락분이 실질적인 취득비용 절감으로 이어지는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 실질취득은 계속 70,000,000원 수준에서 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동2가 인천역 남동측 인근. 공동주택, 공원, 학교, 근린생활시설 및 상업용 건물이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 물건 특성. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 약 9M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,985,000원/㎡, 대지 186.9㎡, 완경사·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 계명빌라B동은 10세대이며 사용승인일은 1998.02.04입니다. 비교 가능한 실거래는 1건이고 경매 평균 유찰 횟수는 9.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,824,000원만 보고 취득비용을 판단하지 말고, 임차보증금 미배당 인수액 67,626,832원을 함께 보세요.
- 실질취득 기준. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 입찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 70,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다.
- 임차권 확인. 김현준의 전입·점유·확정일자 2021.09.24와 주택임차권등기 2023.11.07, 배당요구 여부를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 판단. 비교 실거래 1건은 2021.11 지하층 70,000,000원입니다. 실질취득이 이 가격과 같은 수준이므로 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하지 마세요.
- 환금성 점검. 지하층 다세대, 10세대 규모, 실거래 1건, 평균 유찰 9.0회라는 특성을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “2,824,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 경매 최저가와 실제 부담이 가장 크게 벌어져 보이는 유형입니다. 감정가 70,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가는 2,824,000원까지 떨어졌지만, 김현준의 보증금 70,000,000원이 선순위 대항력 임차권으로 남아 있습니다. 현재 회차 예상배당을 적용하면 미배당 보증금 67,626,832원을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건을 평가할 때 기준이 되는 숫자는 2,824,000원이 아니라 실질취득 약 70,000,000원입니다. 비교 실거래도 70,000,000원이고, 지하층 다세대, 9회 유찰, 실거래 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 권리구조는 명확하지만 가격 메리트는 낮고, 최저가의 숫자만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
