4,035,000원
인천지방법원 2024타경13304. 계명빌라 비동 지하층 비01호, 전용 50.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 70,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가는 4,035,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 5.76%에 불과해 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김현준은 2021.09.24 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.10.04 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
김현준의 보증금은 70,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저가를 기준으로 집행비용 472,630원을 제외하면 예상배당은 3,562,370원에 그칩니다. 남는 66,437,630원은 낙찰자가 추가로 부담합니다. 따라서 표면 입찰가 4,035,000원에 인수액을 더한 실질취득은 70,472,630원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13304 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 차이나타운로44번길 10, 비동 지하층 비01호 (북성동2가, 계명빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.41㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지하층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 서빈 (2021.12.03 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 4,035,000원 (8회 유찰) |
| 경매신청 | 망 서빈의 상속재산 파산관재인 김진영 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
1998년에 설정된 한국주택은행 근저당권 2건은 2021.04.14 해지로 말소됐고, 1999년 한국주택은행 가압류 역시 2006.05.12 취하로 말소됐습니다. 이에 따라 현재 권리판단의 기준은 2024.10.04 경매개시결정입니다. 그러나 김현준의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.24로 기준일보다 약 3년 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현준 지하층 비01호 50.41㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 70,000,000원 | 전입 2021.09.24 점유 2021.09.24 확정 2021.09.24 | 배당요구 있음 2023.11.07 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 보증기관 승계 없음 |
김현준은 실제 임차인 1명으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다.
② 가격 비교 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 합산하면 실질취득은 모두 70,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 입찰 기준가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 4,035,000원 | 66,437,630원 | 70,472,630원 |
| 9회 유찰 시 | 2,824,500원 | 67,626,341원 | 70,450,841원 |
| 10회 유찰 시 | 1,977,149원 | 68,458,440원 | 70,435,589원 |
③ 실거래 비교 — 최신 1건보다 실질취득이 높다
계명빌라B동 전용 50.41㎡의 확인된 거래는 2021.11 지하층 거래 70,000,000원 1건입니다. 감정가와 당시 거래가 모두 70,000,000원으로 같지만, 현재 회차의 실질취득은 70,472,630원으로 거래가의 100.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 50.41㎡ | 지하층 | 70,000,000원 |
| 비교 요약 | 동일면적 | 1건 | 70,000,000원 |
거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2021.11이므로 현재 시세를 정밀하게 확정하기에는 제한이 있습니다. 그럼에도 확인 가능한 비교가격보다 실질취득이 높으므로, 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,630원 |
| 1. 임차인 김현준 보증금 | 70,000,000원 | 3,562,370원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 6,500,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택은행 근저당권 | 15,600,000원 | 0원 |
| 4. 한국주택은행 가압류 | 5,397,258원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김진영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김현준의 보증금 중 3,562,370원만 배당되고 66,437,630원이 남습니다. 과거 근저당권 2건은 2021.04.14 말소됐고 가압류는 2006.05.12 말소됐으므로, 현재 매수인 인수의 핵심은 김현준의 미배당 보증금입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·층. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호로, 전용 50.41㎡의 다세대주택입니다.
- 입지. 인천역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·공원·학교·근린생활시설·상업용 건물이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 외벽은 드라이비트·페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 1998.02.04 사용승인, 총 10세대 규모이며 확인 거래는 2021.11의 1건입니다. 지하층과 8회 유찰 이력은 재매각 시 보수적으로 봐야 할 요소입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 입찰가 4,035,000원이 아니라 인수액을 포함한 70,472,630원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 변동 확인. 매각기일 전 배당표와 임차권등기 상태를 다시 확인해 김현준의 실제 배당액과 인수잔액을 재계산해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 보증금 잔액을 부담한 뒤 임차권등기 말소와 인도 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인하고, 보증금 정산과 명도를 하나의 절차로 검토해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 벽체·바닥·창호·급배수·난방 상태와 지하층 특유의 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 추가 확인. 현재 확인된 동일면적 거래가 1건뿐이므로 인근 다세대 지하층의 매매·임대 사례를 추가로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 매각기일 변경 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4백만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 4,035,000원은 매수인이 법원에 내는 금액일 뿐, 물건을 취득하는 데 드는 전체 부담이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김현준의 미배당 보증금 66,437,630원을 합치면 실질취득은 70,472,630원입니다.
확인된 최신 거래 70,000,000원보다 높은 데다, 8회 유찰된 지하층 다세대이고 거래 표본도 2021.11의 1건뿐입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담은 거의 줄지 않습니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 경제적 취득가격은 낮지 않은, 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.