서울남부지방법원 2025타경12261. 서울 강서구 화곡동 웰타운에이 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자 장순자는 2021.06.24. 거래가 257,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 서희철의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 서희철의 임대차계약일은 2021.05.23., 확정일자는 2021.05.24.이며 보증금은 257,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025.09.17. 강서구 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 이보다 약 4년 앞서므로 서희철은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 2023.08.22.에는 건물 전부에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 장순자 (2021.06.24. 거래가 257,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 등기 특기사항 | 2021.06.24. 민간임대주택등기 · 2023.08.22. 서희철 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.04.08. 설정된 용인축산업협동조합 근저당권은 2021.06.24. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.17. 강서구 압류이고, 그보다 앞선 서희철의 임차권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리입니다. 뒤이어 등기된 2025.09.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 서희철 건물전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 계약 2021.05.23. 확정 2021.05.24. 전입·점유 2021.06.24. 임차권등기·배당요구 2023.08.22. | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
③ 가격 구조 — 64%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가 265,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 169,600,000원, 감정가의 64%입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질 부담이 보증금 부근에 머물게 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 169,600,000원 | 90,574,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 135,680,000원 | 124,019,520원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 108,544,000원 | 150,775,616원 | 실질 0원* |
즉 최저가 하락만 놓고 보면 룰상 인수액이 90,574,400원에서 124,019,520원, 150,775,616원으로 늘어납니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 각 회차의 미배당 잔액 반환청구권을 차단하므로, 조건이 그대로 적용되는 한 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각대금 기준으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 서희철 보증금(우선변제) | 257,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 서희철 보증금 미배당액은 90,574,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 5층 501호로, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·설비. 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하며, 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 토지. 화곡동 938-7·938-8 두 필지 일단의 평탄한 세로장방형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 대상과 임차권등기 말소 조건이 서희철 보증금 잔액 전체에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 매각허가·대금납부 이후 임차권등기 말소 신청 주체와 제출서류, 처리 시점을 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 여부는 별도 문제입니다. 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.24. 등기된 민간임대주택 표시에 대한 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 거래가와 임대조건을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 특별조건이 변경되지 않았는지 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
서류상 서희철은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 최저가에서 미배당되는 보증금은 90,574,400원입니다. 일반 사건이라면 이 금액을 매수인이 떠안아야 하므로 감정가 64%라는 최저가에는 실질적인 의미가 크지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 머무르기 때문입니다.
하지만 이 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 그 조건이 원문 그대로 적용되고 이행되면 매수인의 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 매각대금 기준 169,600,000원입니다. 다만 감정가 대비 64%와 시세 대비 할인율은 같지 않습니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이 두 단계를 분리하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
