서울남부지방법원 2025타경12294. 강서구 등촌동 태영팰리스 제3층 제301호 다세대주택입니다. 소유자 박상철은 2020년 12월 10일 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 2월 15일 마쳐졌습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 소유권이전보다 앞선 계약·확정일자를 가진 보증금 300,000,000원의 주택임차권입니다.
임차권자 이성규는 임대차계약일 2020년 12월 11일, 확정일자 2020년 12월 14일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 1월 29일이며, 2023년 2월 14일 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 9월 24일이므로, 일반 원칙상 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
* 특별매각조건이 매각물건명세서 원문대로 적용되어 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우입니다. 이 조건은 이성규 임차권에 관한 것이며, 별도의 미확인 점유자나 권리가 발견될 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 654-8 태영팰리스 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로64길 78-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박상철 (2020.12.10. 매매 · 거래가액 300,000,000원 · 2021.02.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 민간임대주택등기 | 2021.02.15. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건으로 해소
등기상 말소기준은 2025년 9월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023년 2월 14일 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이며, 전입과 점유도 2021년 1월 29일로 확인돼 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성규 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 300,000,000원 | 2021.01.29 2020.12.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* 룰상 105,177,600원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 임차인 또는 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없으며, 임차보증금은 이성규의 300,000,000원 한 건입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 198,400,000원으로 감정가 310,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 면적이 일치하는 최근 실거래 비교값이나 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
태영팰리스는 2020년 12월 2일 사용승인된 17세대 다세대주택입니다. 다세대는 같은 건물 안에서도 전용면적·층·향·내부 상태에 따라 거래가격 편차가 생길 수 있고, 감정평가 당시에도 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 실질취득액 198,400,000원을 주변 동일 조건 거래와 직접 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 이성규 보증금 | 300,000,000원 | 194,822,400원 |
| 룰상 미배당 보증금 | 105,177,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,577,600원을 제외한 194,822,400원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 105,177,600원입니다. 특별매각조건 적용 시 그 부족분에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 증미역 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 완경사의 사다리형이며 남동측과 남서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있어 대상자 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 소유자와 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형과 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정했습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확정적으로 적용되는지 매각물건명세서 원문과 법원 문건을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소의 주체·시기·필요 서류를 법원과 신청채권자에게 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021년 2월 15일 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리 여부를 등기국과 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 내부 미확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·결로·마감 상태·수리비를 별도로 점검하세요.
- 시세 대조. 감정가 64%만 보고 응찰하지 말고 등촌동 인근의 준공시기·면적·층이 유사한 다세대 실거래와 비교하세요.
- 토지거래허가. 매각기일 2026.08.07.은 기재된 허가구역 지정기간 안에 있으므로 본인의 대상자 해당 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건으로 실질 0원”
이 물건은 일반적인 권리분석만 적용하면 선순위 임차보증금 300,000,000원이 최저가보다 커, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고 실질취득액은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 인수액은 105,177,600원입니다.
그러나 법원이 정한 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이성규 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 최저가 198,400,000원으로 정리됩니다. 다만 내부 미확인, 민간임대주택등기, 최근 실거래 비교 부재가 남아 있습니다. 결론은 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 현장 시세 대조 후 판단입니다.
