대항력 보증금 2.39억, 그러나 특별매각조건 반영 시 실질 인수 0원* — 개봉동 다원리치빌3차 201호

서울남부지방법원 2025타경12298. 구로구 개봉동 ‘다원리치빌3차’ 제2층 제201호, 전용 24.84㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2023년 6월 28일 주택도시보증공사의 가압류 710,000,000원입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정· 서울특별시 압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.

다만 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 안전하다고 보면 안 됩니다. 임차인 김동기 씨는 2021년 5월 17일 점유를 시작하고 2021년 5월 18일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021년 3월 25일입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고, 통상적인 배당 계산이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.

이 사건의 반전은 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 현재 최저가에서 일반 계산상 인수액은 94,029,760원이지만, 이 조건이 그대로 적용·이행되는 전제에서는 김동기 임차인 관련 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 특별매각조건으로 해소

임차인 권리표

실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 임차인 보증금으로 중복 합산한 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 판단

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 사건에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차의 일반 계산상 부담은 최저가 147,840,000원에 미배당 보증금 94,029,760원을 더하는 구조였습니다. 이 경우 가격 메리트가 사라집니다.

하지만 이 사건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 조건을 반영한 실질취득액은 147,840,000원입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2026년 6월, 전용 23.01㎡·2층의 170,000,000원 1건입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 147,840,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 170,000,000원의 87.0%로, 금액 차이는 22,160,000원입니다. 감정가 231,000,000원보다는 크게 낮아졌지만, 거래 표본이 1건뿐이고 본건 전용면적은 24.84㎡로 비교 거래와 완전히 동일하지 않으므로 13% 차이를 전부 순수한 이익으로 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)

일반 배당 계산상 임차보증금 부족분은 94,029,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 배당변수에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 일반 인수액과 특별조건 효과

표에서 보듯 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 선순위 임차인 인수형은 최저가 하락 자체가 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 횟수 자체가 아니라, 해당 임차보증금 잔액을 포기·말소하는 특별매각조건 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개웅초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교시설이 혼재한 주거지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021년 2월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 물건입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 남측으로 폭 약 4미터 도로와 접하며, 토지는 2필지 일단의 부정형 평지입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회이며, 아파트보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 대조해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기의 말소 주체·시기·필요서류와 채권자의 포기 의사표시 방식을 확인해야 합니다.
• 점유와 명도. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이었습니다. 현재 점유자, 이사 일정, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021년 8월 3일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 효력을 관할기관 및 원문 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 거래는 2026년 6월 170,000,000원 1건뿐입니다. 본건의 전용면적 24.84㎡, 내부 상태와 비교 거래의 전용 23.01㎡ 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 세금·관리비. 서울특별시 압류의 관련 체납액, 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 확약이 성립할 때만”

이 물건은 전형적인 선순위 임차인 인수형처럼 보입니다. 보증금 239,000,000원이 최저가를 크게 웃돌고, 현재 회차 배당만 보면 94,029,760원이 부족합니다. 특별매각조건이 없었다면 최저가가 147,840,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다.

그러나 이 사건은 채권자가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 해당 조건을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 147,840,000원으로 최근 거래 170,000,000원의 87.0%입니다. 가격상 여지는 있지만 표본이 1건이고 11세대 소형 다세대라는 환금성 제약이 있습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 특별매각조건의 최신 원문, 포기 의사표시와 임차권등기 말소 절차가 명확하면 가격 경쟁력이 생깁니다. 반대로 그 전제가 흔들리면 94,029,760원의 인수 계산이 다시 살아나므로, 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적·절차적 완결성입니다.