서울남부지방법원 2025타경12309. 강서구 화곡동 백문하우스 4층 404호로, 감정평가상 전용면적은 26.4㎡이며 방·거실 겸 주방·화장실·발코니 구조의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 사용승인일은 2018.10.16이고 전체 19세대 규모입니다. 감정가 223,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,720,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 234,000,000원의 임차권자 배용한입니다. 보증금만 보면 최저가보다 91,280,000원 크지만, 전입신고일 2022.12.16이 말소기준일 2018.10.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기에 매각물건명세서상 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.4㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 이용상태 | 방·거실 겸 주방·화장실·발코니 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 142,720,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 실질 0원*, 말소기준은 원본 대조
2018.12.17 설정된 웅진수산업협동조합 근저당권도 2018.12.21 해지 말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국세 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 국세 압류는 총 3건의 등기 이력이 있고 이 가운데 2021.08.31 압류와 2024.01.04 압류는 각각 해제됐으나, 2024.12.17 압류는 잔존 기재돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액은 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배용한 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 234,000,000원 | 전입 2022.12.16 점유 2022.12.15 확정 2022.11.22 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 배당요구 있음 2025.01.13 | 실질 0원* 반환청구권 포기·등기 말소 조건 |
배용한의 임대차계약일은 2022.11.21, 점유개시일은 2022.12.15, 전입신고일은 2022.12.16입니다. 모두 권리분석상 말소기준일인 2018.10.26보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 2025.01.13 보증금 234,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌지만, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 순위입니다.
③ 가격 비교 — 52.9%지만 표본은 1건
확인된 백문하우스 실거래는 2024.05 전용 29.28㎡, 6층, 270,000,000원 거래 1건입니다. 현재 물건은 전용 26.4㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 수도 1건뿐입니다. 따라서 최저가가 해당 거래가의 52.9%라는 수치만으로 시세 차익을 확정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 경매 감정가 | 26.4㎡ | 4층 | 223,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 실질취득 | 26.4㎡ | 4층 | 142,720,000원 | 인수 실질 0원* 전제 |
| 확인된 최신 실거래 | 29.28㎡ | 6층 | 270,000,000원 | 2024.05 · 면적 불일치 |
수치상 현재 최저가는 확인된 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 같은 전용면적의 최신 거래가 아니고, 2024.05 단일 표본이라는 한계가 큽니다. 내부 상태·층·향·점유 및 명도비용을 확인한 뒤 주변 다세대·도시형생활주택 거래와 추가 비교해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,798,080원 | - |
| 1. 관악신용협동조합 근저당 | 1,776,000,000원 | 139,921,920원 | 1,636,078,080원 |
| 2. 웅진수산업협동조합 근저당 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 | 1,279,000,000원 |
| 4. 신청채권자 청구 | 234,000,000원 | 0원 | 234,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 3,589,000,000원 중 예상배당은 139,921,920원이며, 미배당 합계는 3,449,078,080원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 3,449,078,080원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 114,176,000원 | 111,777,536원 | 3,477,222,464원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 91,340,800원 | 89,296,666원 | 3,499,703,334원 | 0원* |
추가 유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 대항력 없는 임차권과 특별매각조건이 유지된다면 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다. 따라서 입찰가가 내려간다고 임차보증금 인수가 증가하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물로, 전기·승강기·개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 정방형 평지의 주거용 건부지이며 북서측 소로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,385,000원/㎡이며 토지면적은 319.7㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 도시형생활주택으로 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적고, 확인된 실거래도 1건이므로 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 주체·범위·이행 시점을 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2018.10.26 관악신용협동조합 근저당과 2018.11.20 말소등기의 관계를 최신 등기부 원본으로 확인하세요.
- 국세 압류. 2024.12.17 압류의 체납세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당과 말소 가능성을 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어 현재 실제 점유 상태와 인도 시기, 잔존 동산 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 실거래는 전용 29.28㎡ 1건으로 대상 전용 26.4㎡와 다릅니다. 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물을 추가 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·가스·수도 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 제한. 공항 관련 고도 제한, 상대보호구역 및 토지거래허가구역 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 서류 확인이 수익을 지킨다
이 물건은 보증금 234,000,000원의 임차권등기가 있어 겉보기에는 인수 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 임차인의 전입은 말소기준일 이후이고, 매각조건상 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
현재 최저가는 142,720,000원으로 감정가의 64%, 확인된 최신 실거래 270,000,000원의 52.9%입니다. 가격 차이는 크지만 비교 거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 말소기준 근저당의 말소 기재와 잔존 국세 압류라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 “인수 구조는 유리하지만, 말소기준·세금·확약 이행을 원본으로 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
* 인수 실질 0원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 해당 임차권에 대해 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
