보증금 266,000,000원 대항력 임차권 — 특별매각조건 이행 시 인수는 ‘실질 0원*’

서울남부지방법원 2025타경12323. 신정동 건향파크빌7차B 6층 601호로, 감정평가상 침실 1·거실 1·욕실 1 구조의 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김순례는 2020년 7월 9일 매매를 원인으로 2020년 8월 25일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 266,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정이 아니라, 말소기준인 2023년 7월 17일 압류보다 먼저 성립한 박지훈의 임차권입니다. 박지훈은 2020년 8월 12일 확정일자를 받고, 2020년 9월 14일 주민등록을 마친 뒤 2020년 9월 15일 점유를 개시했습니다. 임차보증금은 266,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.

* 특별매각조건이 해당 미배당 반환청구권에 실제 적용되고 임차권등기 말소까지 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 룰상 인수액은 116,991,104원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 해소

등기부상 말소기준은 2023년 7월 17일 서인천세무서 압류입니다. 이후의 계양세무서 압류, 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박지훈의 주민등록·점유·확정일자와 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서므로, 특별조건을 제외한 일반 원칙에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 2명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없으며, 조사상 실제 임차인·점유자는 김준과 박지훈 2명입니다. 다만 두 사람의 권리 상태는 서로 다릅니다.

김준의 전입일은 말소기준인 2023년 7월 17일보다 늦어 현재 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 박지훈에게 적용되는 특별매각조건 밖에서 별도의 보증금 인수 위험이 확인되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 대상은 매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 특별조건 이행 시 실질취득액으로 판단

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 특별조건이 없다면 현재 낙찰가 151,936,000원에 미배당 인수액 116,991,104원이 붙습니다. 그러나 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있으므로, 조건 이행 시 실질취득액은 151,936,000원으로 비교합니다.

특별조건 이행 시 실질취득액 151,936,000원은 최신 거래 185,000,000원과 최근 12개월 평균 250,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균의 60.8%입니다. 다만 시세 조회 대상 면적은 18.0㎡인데 실거래 표본은 19.9㎡·25.03㎡·29.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 60.8% 수치만으로 즉시 저평가라고 단정할 수 없고, 가장 가까운 19.9㎡·6층의 185,000,000원 거래를 보조 기준으로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,936,000원 가정)

표의 116,991,104원은 일반 배당 원칙에 따른 형식상 인수액입니다. 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당될 경우 임차인 배당액과 형식상 미배당액은 달라질 수 있습니다.

특별조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 박지훈의 미배당 인수액이 커집니다. 즉 최저가 하락이 곧 총부담 감소로 이어지지 않습니다. 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수보다 특별매각조건의 효력과 이행 여부에 의해 결정됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신서고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장·무인택배함 설비가 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 등고평탄한 세로장방형 토지로, 북측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,144,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 2019년 사용승인된 15세대 규모의 소형 다세대입니다. 실거래 표본이 3건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않아 시세 산정 오차를 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 말소 이행 시점 확인. 잔금납부 전후 어느 단계에서 임차권등기 말소서류가 제출되는지 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액과 형식상 미배당액이 바뀔 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 김준 점유 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 인도 대상, 명도비용을 점검하세요.
• 제시외 베란다 실측. 면적·구조와 건축물대장, 위반건축물 등재 여부 및 원상복구 가능성을 관할 행정기관과 현장에서 확인하세요.
• 면적 일치 시세 확보. 제공 실거래는 19.9㎡·25.03㎡·29.88㎡이고 조회 대상 면적은 18.0㎡입니다. 동일 또는 근접 면적의 추가 거래와 현재 매물을 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 11월 18일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 등록·의무관계 정리 여부를 관할 기관과 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 말소 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘조건 이행’을 산다

이 물건은 표면만 보면 대항력 임차보증금 266,000,000원이 최저가를 크게 웃돌아, 현재 회차에서 116,991,104원을 인수해야 하는 전형적인 선순위 임차권 사건입니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.

다만 매각물건명세서가 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시해 상황이 달라집니다. 조건이 실제 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 151,936,000원입니다. 이 금액은 최신 거래 185,000,000원보다 낮지만, 비교 거래의 면적이 일치하지 않고 15세대 소규모 다세대이며 제시외 베란다 위험도 남습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 특별매각조건의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행이 원본 서류로 확정되면 가격 검토가 가능하지만, 그 확인이 불완전하면 선순위 보증금 위험이 다시 살아납니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 반환청구권 포기와 말소가 완결되는지입니다.