서울남부지방법원 2025타경12327. 등촌역 남측 인근 한울팰리스 2층 205호, 전용 35.72㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다.
임차인 오수영은 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고, 2022.07.11. 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정은 2025.09.25.이므로 임차권은 기준일보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 예상배당은 163,270,400원에 그쳐 보증금 부족분 93,729,600원이 발생합니다.
통상 구조라면 그 부족분은 낙찰자가 인수해, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하면서 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 614-9 한울팰리스 제2층 제205호 · 도로명주소 서울특별시 양천구 등촌로 206 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 35.72㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강운선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2018.09.12 / 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 오수영의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 임차권등기 자체도 2024.07.31.에 접수돼 경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.07.31 | 실질 0원* 원칙상 93,729,600원 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차에서 임차인 예상배당은 163,270,400원이며, 원칙상 미배당 보증금 93,729,600원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 판단
이 사건은 특별매각조건으로 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 166,400,000원입니다. 한울팰리스 동일 면적 35.72㎡의 최신 실거래는 2024.04. 4층 250,000,000원으로, 실질취득은 이 거래가의 66.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 35.72㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 평균 | 35.72㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
감정가 260,000,000원은 최신 실거래 250,000,000원보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 166,400,000원까지 내려왔습니다. 특별매각조건이 없었다면 최저가만 낮아지고 인수액이 늘어 가격 메리트를 단정할 수 없지만, 이 사건은 주된 인수가 실질 0원이므로 현재 회차에서 가격 차이가 실제 취득비용에 반영됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 오수영 보증금 | 257,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 93,729,600원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 166,400,000원 | 93,729,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 133,120,000원 | 126,543,680원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 106,496,000원 | 152,794,944원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 경제적 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건은 그 반환청구권을 포기하는 조건이 있어, 조건이 유효하게 이행되는 동안에는 유찰에 따른 매각가 인하가 실질취득 감소로 이어집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 2층 205호입니다. 사용승인일은 2018.09.12.입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등촌역 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 등촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 토지·도로. 토지는 세로장방형 평지이며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 포장도로와 접하고 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 9,234,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 환금성. 한울팰리스는 18세대 규모이며 비교 실거래는 동일면적 1건입니다. 대단지보다 거래 표본이 얇아 매도 시점과 가격에 따른 환금성 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 명시돼 있는지 확인해야 합니다.
- 적용 임차권 특정. 특별조건이 오수영의 보증금 257,000,000원 및 임차권등기에 적용되는지 사건 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 별도 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최신 비교 거래는 2024.04. 35.72㎡ 4층 250,000,000원 1건이므로, 본건 2층의 상태와 현재 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 명도와 임차권 말소. 반환청구권 포기뿐 아니라 실제 점유 인도와 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 회차에서 93,729,600원을 인수하는 고위험 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 원칙상 인수액이 늘어나기 때문에, 특별조건이 없다면 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 원문대로 이행되면 주된 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 166,400,000원입니다. 최신 동일면적 실거래 250,000,000원의 66.6%라는 가격 차이도 실제 취득비용 비교에 사용할 수 있습니다.
다만 비교 거래가 1건뿐이고, 18세대 소규모 오피스텔이며, 특별매각조건의 문언과 이행에 결론이 좌우됩니다. 이 물건은 단순한 저가 낙찰형이 아니라 특별매각조건을 정확히 확인했을 때만 가격 메리트가 성립하는 조건부 안전형입니다.
