2.57억 선순위 임차권, 특별매각조건으로 ‘실질 인수 0원*’ — 목동 한울팰리스 205호

서울남부지방법원 2025타경12327. 등촌역 남측 인근 한울팰리스 2층 205호, 전용 35.72㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다.

임차인 오수영은 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고, 2022.07.11. 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정은 2025.09.25.이므로 임차권은 기준일보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 예상배당은 163,270,400원에 그쳐 보증금 부족분 93,729,600원이 발생합니다.

통상 구조라면 그 부족분은 낙찰자가 인수해, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하면서 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 오수영의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 임차권등기 자체도 2024.07.31.에 접수돼 경매개시결정보다 앞섭니다.

확인된 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차에서 임차인 예상배당은 163,270,400원이며, 원칙상 미배당 보증금 93,729,600원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 판단

이 사건은 특별매각조건으로 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 166,400,000원입니다. 한울팰리스 동일 면적 35.72㎡의 최신 실거래는 2024.04. 4층 250,000,000원으로, 실질취득은 이 거래가의 66.6%입니다.

감정가 260,000,000원은 최신 실거래 250,000,000원보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 166,400,000원까지 내려왔습니다. 특별매각조건이 없었다면 최저가만 낮아지고 인수액이 늘어 가격 메리트를 단정할 수 없지만, 이 사건은 주된 인수가 실질 0원이므로 현재 회차에서 가격 차이가 실제 취득비용에 반영됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액은 93,729,600원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 금액입니다.

특별매각조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 경제적 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건은 그 반환청구권을 포기하는 조건이 있어, 조건이 유효하게 이행되는 동안에는 유찰에 따른 매각가 인하가 실질취득 감소로 이어집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 2층 205호입니다. 사용승인일은 2018.09.12.입니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등촌역 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 등촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 토지·도로. 토지는 세로장방형 평지이며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 포장도로와 접하고 도로접면은 광대로한면입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 9,234,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
• 환금성. 한울팰리스는 18세대 규모이며 비교 실거래는 동일면적 1건입니다. 대단지보다 거래 표본이 얇아 매도 시점과 가격에 따른 환금성 편차를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 명시돼 있는지 확인해야 합니다.
• 적용 임차권 특정. 특별조건이 오수영의 보증금 257,000,000원 및 임차권등기에 적용되는지 사건 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 별도 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최신 비교 거래는 2024.04. 35.72㎡ 4층 250,000,000원 1건이므로, 본건 2층의 상태와 현재 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 명도와 임차권 말소. 반환청구권 포기뿐 아니라 실제 점유 인도와 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 진행되는지 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

등기만 보면 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 회차에서 93,729,600원을 인수하는 고위험 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 원칙상 인수액이 늘어나기 때문에, 특별조건이 없다면 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 원문대로 이행되면 주된 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 166,400,000원입니다. 최신 동일면적 실거래 250,000,000원의 66.6%라는 가격 차이도 실제 취득비용 비교에 사용할 수 있습니다.

다만 비교 거래가 1건뿐이고, 18세대 소규모 오피스텔이며, 특별매각조건의 문언과 이행에 결론이 좌우됩니다. 이 물건은 단순한 저가 낙찰형이 아니라 특별매각조건을 정확히 확인했을 때만 가격 메리트가 성립하는 조건부 안전형입니다.