서울남부지방법원 2025타경12331. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자 최병관은 2022.05.02. 매매를 원인으로 거래가액 299,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022.05.30. 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 허준원은 2022.05.30. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.18. 확정일자를 갖췄습니다. 강제경매개시결정일인 2025.09.25.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금은 299,000,000원으로 현재 최저매각가 194,560,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 13층 · 제9층 · 사용승인일 2021.06.04. |
| 소유자 | 최병관 (2022.05.02. 매매, 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 출발점
2021.06.16. 신탁등기와 2021.06.21. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준일은 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.01. 임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허준원 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2022.05.30. 2022.05.18. | 299,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 107,963,840원 |
허준원은 등기부 임차권자이자 실제 임차인으로 집계되는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금 299,000,000원을 별도의 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 임차권등기 접수일인 2024.05.01. 기준으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 허준원 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리계산상 허준원의 미배당액 107,963,840원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 정해 실질 인수액을 0원*으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 194,560,000원 | 107,963,840원 | 194,560,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 155,648,000원 | 146,331,072원 | 155,648,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 124,518,400원 | 177,024,858원 | 124,518,400원 |
특별매각조건을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 반환청구권 포기가 조건으로 붙어 있어, 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 동일하게 봅니다. 그렇더라도 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 194,560,000원이 시장가격보다 낮은지는 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설인 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설과 공장이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.06.04.이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 동측 약 8미터, 남측 약 20미터 포장도로에 접하며 도시지역·준공업지역· 지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 대상자는 외국인 등, 대상 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 이용상태가 오피스텔이고 주변에 업무시설·다세대주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 및 대금납부 이후 어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 분리. 현재 회차의 일반 계산상 인수액은 107,963,840원이지만, 특별조건 적용 시 실질 인수액은 0원*입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 허준원 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.30. 기재된 민간임대주택등기의 처리와 매수인에게 영향을 주는 사항이 있는지 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 할인율만 보지 말고, 독산동 오피스텔의 실제 매매가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 결론은 특별조건에 달렸다”
이 물건은 보증금 299,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 배당만 계산하면 107,963,840원이 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 때문에, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
따라서 권리의 승부처는 특별매각조건의 존재 자체가 아니라 문구와 이행 절차의 최종 확인입니다. 가격 측면에서는 감정가 304,000,000원에서 두 차례 유찰돼 194,560,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 기준이 없어 저가 여부를 확정할 수 없습니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 결론입니다.
