서울남부지방법원 2025타경12337. 신정동 건향파크빌7차B 501호로, 감정 이용상태는 도시형생활단지형다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020년부터 전입·점유한 박유민의 주택임차권과 2024년 12월 5일 국의 압류입니다. 박유민은 2020년 8월 19일 확정일자, 2020년 9월 11일 주민등록·점유개시를 갖춰 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인입니다. 원칙만 적용하면 낙찰가에서 배당받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 최저가에서 계산되는 박유민의 룰상 미배당액 144,428,526원은 경제적 인수액으로 보지 않고 실질 0원으로 처리해야 합니다. 다만 별도 점유 임차인 박태수는 이 확약의 적용대상으로 볼 수 없으므로 전입 여부를 확인하기 전까지 별도 인수 가능성을 남겨둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특매조건이 승부처

말소기준은 2024.12.05 국의 압류입니다. 그보다 앞선 박유민의 전입·점유와 임차권등기는 원칙적으로 매각 후에도 매수인에게 대항할 수 있습니다. 반면 이후의 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 실거래 비교 — 가격은 낮지만 비교면적이 다르다

건향파크빌7차B의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균 거래금액은 250,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 124,109,000원은 최근 12개월 평균의 49.6% 수준입니다.

다만 실거래 표본의 전용면적은 19.9㎡·25.03㎡·29.88㎡로 서로 다르고, 비교대상 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 49.6%라는 할인율만 보고 곧바로 “반값 매물”로 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 먼저 특별매각조건의 실제 이행과 박태수의 대항력 여부를 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,109,000원 가정)

배당 계산상 박유민의 미배당 보증금은 144,428,526원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 박유민 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 박태수 관련 위험은 이 배당표에 별도로 금액화되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 신정역 남동측에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 신정역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2019.07.25입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 4,144,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 제시외 건물이 소재하며 내부 확인이 곤란해 건축물대장 현황도면과 인접호수 경계 등을 기준으로 면적을 산정했습니다.
• 환금성. 전체 15세대의 소규모 다세대주택이고 최근 거래 표본은 3건입니다. 거래가격도 면적별 차이가 커 재매각 시 개별 호수의 면적·상태에 따른 가격 편차를 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 박유민 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 집행되는지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
• 박태수 전입관계 확인. 보증금 5,000,000원·월세 900,000원 점유자이지만 전입일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
• 명도 범위 확인. 박유민 임차권등기가 말소되더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 박태수의 점유가 계속되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외 건물이 포함돼 있고 내부확인이 곤란했던 만큼 실제 구조·사용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 주의. 최근 실거래는 19.9㎡·25.03㎡·29.88㎡로 면적이 서로 달라 250,000,000원 평균을 본건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔음에도 유찰이 반복된 이유가 권리·점유·상품성 중 어디에 있는지 현장과 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 사라졌지만, 완전한 무위험은 아니다”

표면만 보면 대항력 있는 박유민의 보증금 266,000,000원이 최저가 124,109,000원을 크게 웃돌아 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당액은 144,428,526원입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 해 박유민 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.

그래서 현재 가격 판단의 기준은 124,109,000원 자체입니다. 최근 12개월 평균 250,000,000원의 49.6% 수준이고 최신 거래 185,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 별도로 점유 중인 박태수는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성이 남아 있고, 3회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 제시외 건물까지 겹칩니다. 결론은 “주된 선순위 인수는 해소됐지만 별도 임차인 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다.