서울남부지방법원 2025타경12355. 구로구 궁동 로제트힐 107동 7302호, 현황상 다세대주택입니다. 감정가 320,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 204,800,000원, 감정가의 64%입니다. 일반적인 선순위 임차권 경매라면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 약 310,000,000원으로 고정되는 구조지만, 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙었습니다.
박영수는 2020년 12월 21일 전입·점유했고, 2020년 11월 30일 확정일자를 받은 보증금 310,000,000원의 선순위 임차권자입니다. 현재 최저가 기준 배당액은 201,132,800원, 미배당액은 108,867,200원입니다. 그러나 매각조건은 채권자가 매수인에 대해 이 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제107동 제3층 제7302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 부일로19길 50-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 지상 6층 건물 중 3층 |
| 비교 면적 | 50.2㎡ |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.29. 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 지상권은 인수
말소기준권리는 2022년 2월 8일 안산세무서의 국 압류입니다. 박영수의 전입일과 확정일자는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 반면 등기부상 임차권등기는 2023년 1월 2일에 이뤄졌지만, 권리의 선후는 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유와 확정일자를 기준으로 판단해야 합니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2020.12.21 · 확정 2020.11.30 | 310,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 원칙상 미배당 108,867,200원 인수이나, 특별매각조건으로 실질 0원* |
| 최주현 | 전부 전입 2023.10.17 | 500,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입으로 보증금 인수 없음. 점유 인도 절차는 확인 필요 |
* 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 판단입니다. 이 조건은 박영수 임차보증금에만 적용되며, 별도등기 지상권과 세금·점유 문제에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 실질취득은 최근 거래보다 낮다
로제트힐 유사 면적의 실거래 12건 평균은 313,208,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 6건 평균은 309,083,333원, 최신 거래는 2026년 6월 290,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -2.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.27㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 53.58㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 53.58㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 50.2㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 51.27㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 50.2㎡ | 3 | 315,500,000원 |
| 2025.04 | 53.58㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2025.04 | 53.58㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 50.2㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 50.2㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.02 | 50.2㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2023.06 | 53.58㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 309,083,333원 |
특별매각조건이 정상적으로 이행돼 실질취득이 204,800,000원으로 확정된다면 최근 12개월 평균의 66.3%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮아 가격 여지는 분명합니다. 다만 거래 추세가 -2.6%로 하락 중이고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.5회이므로 전체 평균 313,208,333원만 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·결론 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,667,200원 | 우선 공제 |
| 1. 임차인 박영수 보증금 | 310,000,000원 | 201,132,800원 | 108,867,200원 실질 인수 0원* |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 | 540,000,000원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 | 310,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 540,000,000원 가압류와 310,000,000원 신청채권은 배당표상 각각 기재된 금액이며, 실제 채권관계는 배당요구서와 채권계산서 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 조건 없이는 총액이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차인 인수 | 조건 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 204,800,000원 | 108,867,200원 | 204,800,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 163,840,000원 | 149,253,760원 | 163,840,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 131,072,000원 | 181,563,008원 | 131,072,000원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박영수의 미배당 인수액이 증가해 매각가와 인수액의 합계가 약 310,000,000원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 각 회차의 실질취득액이 매각가와 같아지는 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 현황 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 3층입니다.
- 주위환경. 수궁동 주민센터 북동측 인근으로 단독·다가구·연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비, CCTV가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m 포장도로와 북측 약 8m 계단도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 2,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 로제트힐은 117세대, 2016년 7월 19일 준공이며 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -2.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·시점·효력 범위를 매각물건명세서와 매각조건 원문에서 확인하세요.
- 별도등기 지상권 확인. 대지권 목적 토지 중 2토지의 을구 1번 지상권설정등기 내용을 별도 토지등기부에서 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 실제 배당액과 말소 범위를 판단할 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 최주현은 대항력은 없지만 현황상 전부 점유자로 조사됐으므로 인도명령·명도 일정과 실제 거주 상태를 확인하세요.
- 임차권 말소 서류 확인. 박영수 명의 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소될 수 있도록 필요한 동의서와 집행 절차를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 309,083,333원이지만 최신 거래는 290,000,000원이고 추세는 -2.6%입니다. 전체 평균만으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 허가구역 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역의 대상과 기간이 매수인의 자격·이용계획에 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·채권계산서·별도 토지등기부를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리는 ‘조건부’다
현재 최저가 204,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 309,083,333원의 66.3%입니다. 박영수의 선순위 보증금 310,000,000원도 특별매각조건 덕분에 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 가격 경쟁력이 뚜렷합니다.
그러나 이 물건은 권리가 깨끗한 일반 다세대가 아닙니다. 임차보증금 포기·임차권등기 말소라는 조건이 정확히 이행돼야 하고, 별도등기 토지의 지상권은 낙찰자가 그대로 인수합니다. 세금 압류 5건과 현재 점유자의 인도 문제도 남습니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 조건부 확인입니다. 지상권의 내용과 특별매각조건의 집행 가능성을 원본으로 확인한 뒤에만 66.3%의 할인율을 실제 메리트로 평가할 수 있습니다.
