서울남부지방법원 2025타경12388. 강서구 화곡동 포르테하임2 제2층 제201호로, 전용 20.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 313,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 200,320,000원입니다. 소유자 이상호는 2022년 3월 3일 매매를 원인으로 315,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 승계 여부입니다. 이희재는 2022년 3월 4일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023년 7월 21일 도이치파이낸셜 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 315,000,000원이므로 일반적인 인수형이라면 현재 최저가 200,320,000원에 낙찰받더라도 보증금 부담이 더해져 총 실질취득액은 약 315,000,000원으로 고정됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 적용되는 이희재 보증금은 실질 인수액을 0원*으로 평가할 수 있습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 200,320,000원과 동일한 실질취득액 200,320,000원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.81㎡ · 거실 및 주방·방2·욕실·현관 · 지상 6층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.01.21 · 포르테하임Ⅱ 20세대 |
| 소유자 | 이상호 (2022.03.03. 매매 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 200,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.21. 도이치파이낸셜 주식회사 가압류 12,052,894원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 3.15억 인수, 특별조건으로 실질 0원*
등기부상 2022년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 도이치파이낸셜 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 강서구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이희재는 말소기준보다 앞선 2022년 3월 4일 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 2024년 3월 13일 등기된 주택임차권의 보증금은 315,000,000원이고 건물 전부를 대상으로 합니다. 배당 시뮬레이션상 이 보증금은 우선배당되지 않고 매수인이 315,000,000원을 인수하는 구조지만, 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이희재 전입·점유 2022.03.04 | 건물 전부 315,000,000원 임차권등기 2024.03.13 · 확정일자 2022.02.16 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 | 우선배당 0원 배당 시뮬레이션 기준 | 실질 0원* 룰상 315,000,000원 · 특별조건 적용 |
| 백원하 전입 2025.06.10 | 점유 부분 미상 보증금 미상 | 대항력 없음 말소기준 뒤 전입 | 미상 | 현재 자료상 없음 |
이희재에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건은 이희재 보증금에 적용되는 것으로 분석합니다. 이 조건은 백원하 점유관계에 자동으로 확장되지 않습니다. 다만 백원하는 말소기준권리 이후 전입해 현재 자료상 대항력이 없으므로 보증금 승계 가능성은 낮지만, 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황을 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 비교 평균의 63.0%
동일 건물·동일 면적 20.81㎡의 확인 실거래는 5건입니다. 거래가는 315,000,000원~320,000,000원, 평균은 318,000,000원이고 최신 거래는 2022년 4월의 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 20.81㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 20.81㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2022.03 | 20.81㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2022.02 | 20.81㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 20.81㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 평균 | 20.81㎡ | 5건 | 318,000,000원 |
특별매각조건이 확실히 적용돼 실질 인수가 0원이라면, 현재 회차 실질취득액 200,320,000원*은 비교 평균 318,000,000원의 63.0%이며, 최신 거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 313,000,000원은 비교 평균과 유사하지만, 2회 유찰된 최저가는 큰 폭으로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,604,480원 |
| 인수. 임차인 이희재 보증금 | 315,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 도이치파이낸셜 | 12,052,894원 | 12,052,894원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 184,662,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 327,052,894원 중 채권자 배당액은 196,715,520원, 미배당액은 130,337,374원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 315,000,000원이지만, 특별매각조건에 따라 이희재 관련 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 없이는 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 200,320,000원 | 184,662,626원 | 130,337,374원 | 315,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 160,256,000원 | 145,159,522원 | 169,840,478원 | 315,000,000원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 128,204,800원 | 113,557,039원 | 201,442,961원 | 315,000,000원 |
특별매각조건이 없다면 모든 회차에서 대항력 보증금 315,000,000원이 매수인 부담으로 남아, 최저가가 내려가도 실질취득액은 약 315,000,000원에서 줄지 않습니다. 반대로 본건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되면 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층이며 사용승인일은 2022.01.21입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접한 평지·정방형 토지이며, 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도·외관·탐문을 기준으로 확인됐습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대로, 경매 평균 유찰 횟수 2.3회·매각률 9.09%입니다. 아파트 대단지보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 이희재 권리 처리 확인. 매각 후 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 주체와 시기, 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 백원하 점유 확인. 전입일은 2025.06.10으로 말소기준 뒤지만 점유 부분·보증금·계약관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.04. 민간임대주택등기의 현 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 확인 실거래는 2022년 거래입니다. 인근 동일 면적 매물·실거래·전세가를 다시 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 20세대, 매각률 9.09%라는 특성을 반영해 재매각 기간과 금융 조달 가능성을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 누수·결로·마감·설비 상태와 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유보다, 인수가 사라지는 조건이 먼저다”
이 물건을 일반적인 대항력 임차인 인수형으로 보면 가격 메리트는 없습니다. 보증금 315,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가도 총 실질취득액이 약 315,000,000원으로 고정되기 때문입니다.
하지만 본건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 이 조건이 정확히 적용되고 이행된다면 이희재 관련 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득액은 200,320,000원*입니다. 이는 비교 평균 318,000,000원의 63.0%로 수치상 할인 폭이 큽니다.
다만 거래 표본이 2022년에 머물러 있고, 백원하 점유관계와 보증금이 미상이며, 20세대 다세대의 매각률이 9.09%에 그칩니다. 결론은 “특별조건 확인 시 가격은 매력적, 확인 전 권리판단은 보류”입니다. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 정확한 범위가 승부처입니다.
