서울남부지방법원 2025타경12400. 서울 양천구 신정동 ‘큐브쓰리’ 2층 203호, 전용 20.07㎡의 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다, 매각물건명세서에 붙은 특별매각조건입니다. 임차권자 오은지는 2021.12.02. 전입·점유를 시작했고 2021.10.12. 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기는 2023.09.21., 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.10.17.이므로 임차권이 선순위입니다.
현재 최저가 170,880,000원에서 집행비용 3,192,320원을 제외하면 임차보증금에 167,687,680원이 배당되고, 보증금 284,000,000원 중 116,312,320원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 부담입니다. 그러나 이 사건은 “채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”으로 매각되므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 오목로23길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 20.07㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 문지우 (2021.11.15. 매매, 거래가액 284,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 특별조건으로 해소
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오은지 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 284,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 전입 2021.12.02 · 확정 2021.10.12 · 배당요구 2023.09.21 | 실질 0원* 룰상 116,312,320원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 별도 임차인은 없습니다. 오은지의 임차권등기는 말소기준 가압류보다 먼저 설정되어 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지고, 매수인의 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 64%보다 ‘최근 하락’이 중요하다
큐브쓰리는 2021.09.02. 사용승인된 23세대 규모 건물입니다. 전체 10건의 거래 평균은 273,600,000원이지만 대부분 2021년 거래로, 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 가격 메리트는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 21.82㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 20.07㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2021.10 | 19.36㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2021.10 | 19.36㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.09 | 20.07㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 273,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가이자 특별조건 충족 시 실질취득액인 170,880,000원은 최신 거래 210,000,000원의 81.4%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮지만 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 최근 가격은 과거 거래군보다 25.2% 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균 273,600,000원을 기준으로 “37.5% 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 오은지 보증금 | 284,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 116,312,320원입니다. 일반 조건에서는 매수인 인수 대상이나, 이 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양동초등학교 서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로·용도지역. 동측 약 8미터 포장도로에 접하며 제3종일반주거지역에 속합니다. 토지 공시지가는 4,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·교육환경 절대·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 23세대의 소규모 다세대이고 전용 20.07㎡의 소형 주거상품입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 최근 가격 추세도 -25.2%여서 대단지 아파트보다 시세 확인 폭을 넓혀야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체와 대상 채권, 임차권등기 말소 시점, 매수인에 대한 청구 포기 범위를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 실질 인수액 이중 계산. 조건 이행 시 0원*, 조건 미적용 시 116,312,320원으로 나눠 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 잔금 납부 이후 말소에 필요한 서류와 절차가 매각조건대로 진행되는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 등기부에 민간임대주택 등록 표시가 있으므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무 관계를 원본 자료로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 273,600,000원보다 최신 거래 210,000,000원과 최근 추세 -25.2%를 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 건물 환금성. 총 23세대이고 최근 거래 표본이 적으므로 인근 유사 다세대와 전용면적·층·준공연도를 맞춰 추가 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 해소된다”
등기 순서만 보면 이 물건은 명백한 선순위 대항력 임차권 인수형입니다. 현재 최저가에서 임차보증금 미배당액은 116,312,320원이고, 특별조건이 없다면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담은 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두었기 때문에, 해당 조건 이행 시 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
가격은 특별조건 충족 시 170,880,000원으로 최신 거래 210,000,000원의 81.4%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 가격 추세가 -25.2%인 하락 구간이므로 2021년 전체 평균을 근거로 과도한 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 검토입니다.
