서울남부지방법원 2025타경12406. 금천구 시흥동 신영메트로시티 2층 203호로, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 1일 매매를 원인으로 거래가액 194,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 금액의 보증금을 가진 임차권자 오승아는 2022년 2월 28일 확정일자를 받고, 2022년 3월 30일 점유를 시작한 뒤 2022년 3월 31일 전입했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 오승아의 주택임차권등기는 2023년 7월 31일 등기됐고, 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사의 가압류는 2023년 9월 19일입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 일반적인 배당 계산만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.01. 매매 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 사용승인일 | 2021.11.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 오승아의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각에는 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 결합한 특별매각조건이 붙어 있어 그 인수위험이 실질적으로 해소됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오승아 건물전부 · 주거(임차권등기) | 194,000,000원 | 2022.03.31 2022.02.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.07.31 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 62,281,600원 |
오승아는 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 194,000,000원이며 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 현재 최저가 배당에서는 집행비용을 제외한 131,718,400원을 배당받고, 일반 원칙상 부족분 62,281,600원이 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 오승아 보증금 | 194,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인의 미배당 보증금은 62,281,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 할인만으로는 결론 불가
현재 최저가는 감정가 210,000,000원의 64%인 134,400,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 오피스텔의 실거래 자료는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 특별매각조건이 없을 경우 실질취득액이 196,681,600원까지 올라간다는 점에서, 가격 판단은 반드시 조건 반영 여부와 현장 시세를 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 매각가 + 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 134,400,000원 | 62,281,600원 | 196,681,600원 |
| 3회 유찰 시 | 107,520,000원 | 88,785,280원 | 196,305,280원 |
| 4회 유찰 시 | 86,016,000원 | 109,932,288원 | 195,948,288원 |
일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득액은 약 196,000,000원 수준에 머뭅니다. 이번 사건에서 유찰에 따른 가격 효과가 실제로 살아나는 이유는 오직 특별매각조건으로 미배당 반환청구권이 포기되기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 임대수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 시흥초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔과 근린상가가 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 11층 건물의 2층 203호이며, 사용승인일은 2021.11.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 방식과 시점을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 오승아의 을구 1번 주택임차권이 조건에 따라 실제 말소되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 매매·임대 사례가 없으므로 현장 중개업소와 실거래 원본으로 가격을 검증해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 특별매각조건이 본체”
이 물건은 대항력 있는 임차권 보증금이 194,000,000원이라, 일반적인 경매라면 최저가가 134,400,000원까지 내려왔어도 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 회차의 룰상 인수액 62,281,600원을 더하면 실질취득액이 196,681,600원이기 때문입니다.
하지만 이번 사건에는 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 정확히 이행된다면 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득액은 낙찰가인 134,400,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 조건 확인 시 권리위험 완화, 시세 확인 전 가격평가는 보류입니다.
* 특별매각조건을 반영한 실질 인수액입니다. 일반 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 62,281,600원입니다.
