서울남부지방법원 2025타경12411. 화곡동 제이엠팰리스 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사건의 말소기준은 2025.09.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 등기부에는 그보다 앞선 2023.09.27. 강주희의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 295,000,000원입니다. 통상 구조만 놓고 보면 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 사건입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 제공된 배당계산에서 강주희 보증금의 미배당액이 173,832,786원으로 계산되더라도, 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영해야 합니다. 다만 이 조건은 모든 점유자에게 자동 확장되는 것이 아닙니다. 별도로 확인되는 김정용은 2024.03.18. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 실제 승계금액이 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 해소, 미상 점유자는 별도

② 임차인·점유 현황

* 특별매각조건: 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건. 계산상 강주희 미배당액 173,832,786원은 이 조건이 없을 때의 룰상 인수액입니다. 이 조건은 김정용의 권리까지 자동으로 해소하는 것으로 보지 않습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다

감정가 302,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 123,699,000원, 감정가의 40.96%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 제이엠팰리스의 최근 낙찰일은 2026.04.28.로 확인되지만 낙찰금액 자료는 없고, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액도 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 40.96%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 실질취득원가는 강주희의 295,000,000원 보증금이 아니라 특별매각조건 반영 후 최저가를 출발점으로 계산해야 하지만, 김정용의 보증금이 미상이라 최종 원가는 아직 확정되지 않습니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 미상 임차인의 실제 권리와 보증금을 먼저 확정하는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,699,000원 가정)

제공된 배당계산상 강주희 보증금의 부족액은 173,832,786원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수로 이어질 수 있는 금액이나, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 매각되어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 김정용의 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액이 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 특별조건 밖 위험은 없어지지 않는다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 강주희의 룰상 인수액은 173,832,786원 → 198,222,066원 → 217,657,652원으로 커집니다. 다만 본건은 특별매각조건이 있어 그 임차권에 대해서는 이 금액을 실질 인수액으로 보지 않습니다. 문제는 최저가가 더 내려가도 김정용의 미상 보증금 위험까지 없어지는 것은 아니라는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우장초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 중 4층 402호. 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 완경사 세로장방 토지. 전체 토지면적 377.0㎡, 공시지가 3,426,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 지표. 제이엠팰리스는 20세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회입니다. 본건은 이미 4회 유찰된 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김정용 보증금 확인이 최우선. 전입일은 확인됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 금액과 임대차계약 존재 여부가 확인되기 전에는 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
• 특별매각조건 문구 원본 대조. 강주희 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 강주희 173,832,786원 중복 계산 금지. 이는 현재 최저가 기준의 룰상 미배당액이며, 특별매각조건 반영 후 실질 인수액은 0원*입니다.
• 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 최근 12개월 평균·최신 실거래 금액이 없어 123,699,000원이 시세보다 싼지 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 매각조건 원문에서 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 관계 확인. 강주희 외에 김정용이 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 실제 점유 상태와 인도 범위를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “2.95억 인수”는 아니지만, 아직 ‘깨끗한 1.23억’도 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 두 방향에서 생깁니다. 첫째, 강주희 보증금 295,000,000원을 보고 무조건 거액을 떠안는 사건이라고 보는 것. 제공된 특별매각조건에 따르면 그 임차권의 미배당 잔액은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 둘째, 그 반대로 특별조건만 보고 최저가 123,699,000원에 깨끗하게 취득한다고 단정하는 것입니다. 김정용의 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 임차 위험이 아직 남습니다.

또한 현재 최저가는 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 “4회 유찰 = 싸다”는 결론도 유보해야 합니다. 주된 선순위 임차권은 특별매각조건으로 해소됐지만, 미상 임차 위험·4회 유찰·소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 공격적으로 높은 등급을 줄 사건은 아닙니다. 입찰의 승부처는 강주희가 아니라 김정용의 실제 임대차 관계를 확정하는 데 있습니다.