서울남부지방법원 2025타경12411. 서울 강서구 화곡동 제이엠팰리스 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 송미경 지분 10분의 9, 장진환 지분 10분의 1입니다. 등기 흐름을 보면 2021년 하나은행 근저당 2건이 설정됐지만 2021.08.20 해지로 이미 말소됐고, 현재 자료상 말소기준은 2025.09.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023년 강주희 임차권등기입니다. 보증금이 295,000,000원이고 전입도 2021.10.01로 말소기준보다 앞서 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 따라오는 인수형 사건입니다.

그런데 이번 사건은 일반 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 강주희 임차권에서 계산되는 미배당액은 룰상 수치로만 남고, 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원*으로 처리합니다. 다만 이 조건을 김정용에게까지 확대해서는 안 됩니다. 김정용은 별도 점유자로 조사돼 있고 보증금과 확정일자가 미상이므로, 그 부분은 별도 인수 위험으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 인수형, 특별조건이 결론을 바꾼다

2021.07.14 하나은행 근저당권 2건은 채권최고액 1,740,000,000원과 360,000,000원이었지만 2021.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당은 현재 매수인 인수 문제가 아닙니다. 반면 강주희 임차권은 2023.09.27 등기됐고, 임대차계약일 2021.07.17, 전입·점유개시 2021.10.01, 보증금 295,000,000원으로 확인됩니다. 을구 4-2 경정등기에서는 확정일자가 2021.09.23으로 경정돼 있습니다.

② 임차인 — 강주희는 특약 해소, 김정용은 미상 위험

을구 4-2는 별도의 새로운 임차인이 아니라 강주희 임차권의 확정일자 경정등기입니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰·51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 302,000,000원, 현재 최저매각가는 154,624,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 권리비용과 함께 봐야 합니다. 강주희의 주된 임차권은 특별매각조건으로 실질 0원* 처리되지만, 김정용의 보증금은 미상이라 154,624,000원이 최종 실질취득비용이라고 단정할 수 없습니다.

또한 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 싸다”고 표현하는 것은 적절하지 않습니다. 제이엠팰리스는 2021.07.02 사용승인된 20세대 규모이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,624,000원 가정)

현재 회차 계산상 강주희 보증금의 미배당액은 143,340,736원입니다. 이는 일반 권리분석 룰상 매수인 인수액이지만, 이번 특별매각조건에 따라 강주희에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원*으로 봅니다. 김정용의 보증금 미상 위험은 이 계산과 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상5층이며 대상은 4층 402호입니다.
• 주위환경. 우장초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 377.0㎡, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,426,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 규모. 제이엠팰리스는 20세대, 사용승인일은 2021.07.02입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 강주희의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 김정용 계약관계 확인. 전입일은 2024.03.18이지만 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 강주희 임차권 경정 확인. 최초 확정일자 2021.07.19와 4-2 경정의 2021.09.23이 함께 나타나므로 최신 등기 원본을 기준으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08 민간임대주택등기 기재가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 최저가만으로 가격 판단 금지. 154,624,000원은 감정가의 51.2%지만 동일 면적 실거래 금액 비교가 없어 시세 대비 할인 여부는 확정할 수 없습니다.
• 명도 계획. 임차권등기 명의자 외에 김정용 점유가 조사된 만큼 실제 점유자와 명도 대상부터 확인해야 합니다.
• 관리비·당해세 확인. 배당표에 반영되지 않는 비용과 체납 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수 0원은 아니다”

이 사건의 핵심은 295,000,000원짜리 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 154,624,000원 기준으로는 강주희에게 151,659,264원만 배당되고 143,340,736원이 남아 일반적인 사건이라면 매수인이 인수해야 합니다. 하지만 이번에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 강주희 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리가 모두 끝난 것은 아닙니다. 김정용은 2024.03.18 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 동일 면적 실거래 금액으로 시세를 검증할 근거가 없고, 미상 임차인의 보증금도 확정되지 않았기 때문입니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 임차인은 미해결. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 서울남부지방법원 2025타경12411의 핵심입니다.