서울남부지방법원 2025타경12415. 양천구 신정동 신정첼시 3층 301호로, 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 311,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 199,040,000원, 감정가의 64%입니다. 겉으로는 1억 원 이상 내려온 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 등기된 임차보증금이 308,000,000원으로 최저가보다 크기 때문입니다.
일반적인 대항력 임차권 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 약 3.08억 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 김은민 임차권만 놓고 보면 계산상 112,546,560원의 부족분이 발생하더라도 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 확약 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 안현우가 2025.05.02. 전입한 것으로 나타나지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준인 2025.09.30. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 가능성은 있으나 금액과 권리 내용은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.54㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 (단독소유 · 2022.02.24. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 199,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 사용승인·규모 | 2021.11.17. · 10세대 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘특별매각조건’이 핵심
2021.12.29. 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권은 2022.02.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2025.09.30. 강제경매개시결정입니다. 김은민의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유자 2명)
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은민 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.17. 2022.01.28. | 308,000,000원 | 대항력 우선변제 실질 인수 0원* |
| 안현우 | 부분 미상 | 2025.05.02. 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 위험 미상 |
김은민은 임대차계약일 2022.01.24., 확정일자 2022.01.28., 주민등록일 2022.02.17., 점유개시일 2022.02.18.이며 2023.10.23. 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 형식상 선순위 대항력·우선변제권을 갖지만 특별매각조건이 인수 위험을 제거합니다. 반면 안현우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 유찰별 보증금 부족분 — 원칙과 확약의 차이
| 회차 | 최저가 | 김은민 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 199,040,000원 | 112,546,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 159,232,000원 | 151,797,248원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 127,385,600원 | 183,197,798원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김은민의 미배당 보증금이 증가해 매수인의 전체 부담이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 구조가 해소됩니다. 다만 위 표의 실질 0원은 김은민 임차권에만 적용되며 안현우의 미상 권리는 포함하지 않습니다.
④ 거래가격 비교 — 63.1% 숫자만 믿으면 안 된다
신정첼시 전용 26.54㎡ 안팎의 확인된 거래는 2022년 2건입니다. 평균은 315,500,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 63.1%입니다. 다만 매각기일은 2026.08.07.인데 거래 표본은 2022.02.~2022.03.에 머물러 있어, 이 평균을 2026년 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 28.13㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2022.02 | 26.54㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 315,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 199,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,586,560원 |
| 1. 임차인 김은민 보증금 | 308,000,000원 | 195,453,440원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김은민 보증금 부족분은 112,546,560원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 김은민 관련 실질 인수는 0원*입니다. 안현우의 미상 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 목동역 5호선 북서측 인근이며 다세대·연립·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 목동역·신정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,195,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.11.17. 사용승인된 10세대 소규모 건물로, 동일 건물 거래 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 잔액 반환청구권 포기 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 이행 시점과 제출 서류를 확인하세요.
- 안현우 현장 확인. 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.24. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2022년 2건뿐이므로 2026년 인근 유사 다세대의 실거래와 호가를 별도로 비교하세요.
- 명도비용 반영. 김은민 임차권이 말소되더라도 안현우 또는 다른 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건과 법원 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유는 미해결”
이 사건의 첫인상은 최저가 199,040,000원에 보증금 308,000,000원의 선순위 임차권이 붙은 전형적인 고액 인수형입니다. 하지만 특별매각조건이 김은민의 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 하므로, 주된 112,546,560원 인수 위험은 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 권리가 모두 끝난 것은 아닙니다. 안현우는 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이 사람에게는 김은민 관련 확약이 적용되지 않습니다. 또한 가격 비교에 쓰인 거래는 2022년 2건뿐입니다. 따라서 결론은 “확약은 확인됐지만 미상 점유자는 아직 확인되지 않았다”입니다. 안현우의 실체와 특별매각조건의 이행 구조가 확인돼야 현재 최저가의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
* 특별매각조건에 따른 김은민 임차권 기준. 배당표상 미배당액은 112,546,560원이지만, 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 안현우 등 확약 밖 권리에는 적용되지 않습니다.
