서울남부지방법원 2025타경12432. 화곡동 다온숲 5층 501호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 332,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 169,984,000원입니다. 등기 흐름의 중심은 2024.03.12 등기된 전여진의 주택임차권입니다. 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.01.19, 보증금 330,000,000원으로 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.

다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 전여진 보증금에서 계산되는 미배당액 163,195,776원은 배당 계산상 수치일 뿐, 전여진에 관한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 이 조건은 전여진 임차권에 관한 위험을 해소할 뿐, 그 밖의 점유자까지 자동으로 정리해 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건으로 해소, 미상 점유는 별도

등기상 전여진의 주택임차권은 보증금 330,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.01.19로 강제경매개시결정 2025.09.30보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만 현재 최저가 기준으로 배당 후 부족액이 발생합니다. 원칙대로라면 그 부족액이 인수 문제로 이어지지만, 이 사건은 특별매각조건이 있어 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건입니다.

② 시세 비교 — 56.7%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

다온숲의 최근 거래는 2026.07 한 건으로, 29.99㎡·6층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건 때문에 300,000,000원이며, 현재 최저가 169,984,000원은 그 56.7%입니다. 다만 본건 기준 면적은 25.47㎡로 최근 거래 29.99㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

따라서 169,984,000원이 300,000,000원보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 이 한 건을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 황춘택·김은주의 보증금이 미상이라, 매수인의 최종 실질취득가는 현재 단계에서 확정되지 않습니다. 확정된 부분만 놓고 보면 특별매각조건으로 전여진 관련 인수액이 0원이므로 현재 최저가 169,984,000원이 실질취득의 출발점이지만, 미상 보증금이 확인되면 그만큼 올라갈 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 169,984,000원 가정)

배당표 계산상 전여진 보증금 부족분은 163,195,776원입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 황춘택·김은주의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 북동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2021.12.02입니다. 위생·난방·급배수·승강기·자주식 주차장 설비가 있습니다.
• 용도·토지. 공부상 다세대주택, 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이며 제2종일반주거지역입니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 3,856,000원/㎡입니다.
• 규모. 다온숲은 20세대이며, 최근 실거래 표본은 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
• 황춘택·김은주 임대차 확인. 두 사람의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마십시오.
• 전여진 부족분 혼동 금지. 배당표상 163,195,776원 부족액이 보이더라도 본건에서는 특별매각조건 때문에 그 금액을 그대로 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
• 시세 표본 한계. 300,000,000원 거래는 29.99㎡·6층 한 건으로, 본건 25.47㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
• 3회 유찰 가격. 현재 최저가는 감정가 332,000,000원의 51.2%까지 내려왔지만, 미상 임차보증금이 확인되어야 실질 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.12.24 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일의 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “전여진은 0원, 그러나 전체 인수액은 아직 미확정”

이 물건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 전여진의 330,000,000원 보증금은 무서워 보이지만, 특별매각조건 때문에 전여진 관련 실질 인수는 0원입니다. 현재 최저가 기준 배당 부족분 163,195,776원을 그대로 낙찰자 부담으로 더하는 분석은 이 사건에서는 맞지 않습니다.

반대로 황춘택·김은주의 보증금이 확인되지 않았다는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 두 사람은 2024.11.08 전입으로 경매개시결정보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 169,984,000원이라는 낮은 최저가를 그대로 ‘실질취득가’로 확정해서도 안 됩니다.

최근 거래 300,000,000원과 비교하면 표면상 56.7% 수준이지만, 그 거래는 본건보다 큰 29.99㎡이고 표본도 1건뿐입니다. 결국 이 사건은 주된 임차권은 특별조건으로 정리됐지만, 확약 밖 미상 점유 2명의 보증금 확인이 마지막 관문인 물건입니다. 권리위험이 완전히 사라진 안전형으로 보기엔 이르며, 미상 임차관계가 해소될 때 비로소 현재 가격의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.