247,040,000원
서울남부지방법원 2025타경12441. 양천구 신월동 토브하우스 102동 601호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 한때 존재했던 거액 근저당이 아니라 그 근저당이 2018.09.27 이미 말소됐다는 사실입니다. 이후 서주영 씨가 2020.09.11 전입·점유했고, 2024.07.12 보증금 305,500,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞선 점유이므로, 특별매각조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
다행히 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 승계액은 실질 0원*으로 판단합니다. 이 조건은 서주영 씨의 보증금 반환채권에만 적용되는 조건이며, 다른 점유자나 별도 채권이 발견될 경우까지 포괄하는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 |
| 비교 기준 면적 | 53.24㎡ · 확인된 실거래 표본 면적과 불일치 |
| 소유자 | 문초승 (2018.09.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 247,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소됐다
2018.04.05 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당 2건은 각각 채권최고액 2,470,000,000원, 780,000,000원이지만, 대상 호수에서는 2018.09.27 등기말소됐습니다. 따라서 이를 현재까지 존속하는 선순위 담보로 보고 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 현존 권리 순서상 서주영 씨의 2020.09.11 전입·점유가 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서주영 | 건물 전부 305,500,000원 | 2020.09.11 | 2020.08.07 2022.09.22 | 있음 선순위 담보 말소 후 전입 | 있음 배당요구 2024.07.12 | 실질 0원* 확약 밖 원칙상 62,718,560원 |
최초 보증금 291,000,000원은 2020.08.07 확정일자를 받았고, 2022.06.27 증액된 14,500,000원은 2022.09.22 확정일자를 받았습니다. 2024.07.12 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기가 말소되는 시점과 반환청구권 포기 주체·범위를 매각허가결정 및 특별매각조건 원문에서 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
토브하우스는 23세대, 2018.03.22 사용승인된 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 거래는 3건이며 분석 대상 기준 면적 53.24㎡와 동일 면적 거래는 없습니다. 따라서 절대금액 비교에는 한계가 있지만, 현재 최저가를 최근 거래보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.89㎡ | 5 | 161,000,000원 |
| 2024.07 | 46.28㎡ | 3 | 266,000,000원 |
| 2022.05 | 46.28㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 229,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.03의 161,000,000원 1건으로, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 같습니다. 현재 실질취득가 247,040,000원은 이 금액의 153.4%입니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균 229,000,000원과 비교해도 107.9%로 평균 이상입니다. 더욱이 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -38.8%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,258,560원 |
| 1. 보증금 반환채권 배당 가능액 | 305,500,000원 | 242,781,440원 |
| 미배당 보증금 | - | 62,718,560원 |
| 특별매각조건 반영 승계 | - | 실질 0원* |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
2018.04.05 근저당 2건은 2018.09.27 말소된 것으로 확인되므로 배당에 존속 권리로 반영하지 않았습니다. 위 표는 집행비용을 뺀 금액이 보증금 반환채권에 배당된다는 단순 순위 분석입니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용 및 법원 확정 배당표에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. *특별매각조건이 유효하게 이행되는 것을 전제로 하며, 조건이 없다면 현재 회차 기준 미배당 62,718,560원이 승계 위험액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5·2호선 까치산역은 다소 원거리에 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층이며 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 승강기 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 평탄한 가로장방형 토지로 남서측과 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,928,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항소음 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 23세대 소규모 도시형생활주택이고 동일 면적 실거래가 확인되지 않아, 일반 대단지 공동주택보다 매도기간과 가격 협상 폭이 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰·매수 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 말소 비용 부담을 매각물건명세서 및 매각허가결정에서 확인하세요.
- 2018년 근저당 말소 재확인. 을구 1·2번 근저당이 대상 호수에서 2018.09.27 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부는 확인되지 않으므로 현장조사와 인도 일정, 열쇠 인계 및 잔존 물품 처리 조건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·변경등록 처리와 잔존 의무가 있는지 관할 행정기관 및 등기 원문을 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 확인된 거래 면적 29.89㎡·46.28㎡는 비교 기준 53.24㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최신 거래와 매물을 별도로 확보하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -38.8%와 최근 시세 대비 153.4%를 응찰가 상한에 반영해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.08로 기재되어 있으므로 최고가매수신고, 매각허가 여부와 변경·연기·재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이 가격 안전을 뜻하지는 않는다”
이 사건은 권리관계만 보면 위험한 대항력 임차인 사건이지만, 특별매각조건이 그 위험을 실질 0원*으로 바꾸는 구조입니다. 2018년 근저당 말소와 임차인의 2020년 전입 순서를 정확히 읽고, 확약의 효력을 확인하는 것이 첫 번째 관문입니다.
그러나 권리 문제가 정리된 뒤에도 가격 문제가 남습니다. 현재 실질취득가 247,040,000원은 최근 12개월 거래가 161,000,000원의 153.4%이고, 전체 평균 229,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -38.8%, 단지는 23세대, 확인된 거래는 3건, 경매 평균 유찰은 2.0회입니다. 권리는 조건부 해소, 가격과 환금성은 경계. 감정가의 64%라는 숫자보다 동일 면적의 최신 시장가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.