96,256,000원
서울남부지방법원 2025타경12458. 서울 양천구 신월동 가진빌 4층 402호, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 현 소유자는 김유희로, 2022.01.20 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 김지수가 2022.02.07 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.03.18 전입, 2022.03.20 점유를 개시했으며 2024.02.08 보증금 187,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.10.01 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 김지수의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 그래서 배당표만 보면 매각대금에서 집행비용을 뺀 94,123,392원을 우선변제받고, 남는 보증금 93,376,608원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 153-1 가진빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 45.52㎡ · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평구조지붕 5층 다세대주택 · 가진빌 8세대 · 2008.10.30 준공 |
| 소유자 | 김유희 (2022.01.20 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 96,256,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건으로 실질 0원
이 사건의 실제 임차인은 김지수 1명입니다. 주택도시보증공사는 현재 강제경매의 신청채권자이며, 임차인 수에 중복하여 계산하지 않습니다. 김지수는 전입 2022.03.18, 점유 2022.03.20, 확정일자 2022.02.07로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 2024.02.08에는 보증금 187,500,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.03.18 2022.02.07 | 187,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.02.08 | 실질 0원 일반 룰상 93,376,608원 |
② 시세 비교 — 55.3% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
가진빌은 8세대 다세대주택이고, 확인되는 실거래는 2021.10 전용 39.31㎡ 2층 174,000,000원 1건입니다. 본건의 대상 면적은 45.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가 96,256,000원은 이 거래가격의 55.3% 수준으로 표시되지만, 거래 시점과 면적이 달라 이를 현재 본건의 직접적인 시세로 보기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.31㎡ | 2 | 174,000,000원 |
따라서 이 물건의 가격 매력은 “174,000,000원 대비 55.3%이니 싸다”라고 평가하기보다, 특별매각조건 덕분에 실질취득액이 최저가 96,256,000원에 수렴한다는 점과, 실제 비교 가능한 현재의 동일 면적 거래가 부족하다는 점을 함께 봐야 합니다. 다세대주택은 개별 호수의 면적·층·상태 차이가 가격에 크게 반영될 수 있으므로 실거래 1건만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,132,608원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 187,500,000원 | 94,123,392원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지수 보증금의 미배당액은 93,376,608원입니다. 일반 원칙대로라면 매수인 인수액이지만, 이 사건의 특별매각조건에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 룰상 인수 | 특별조건 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 96,256,000원 | 93,376,608원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 77,004,800원 | 112,281,286원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 61,603,840원 | 127,405,029원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용으로 이용 중인 5층 다세대주택입니다. 외벽은 석태 타일 붙임, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 153-1, 신원중학교 남측 인근으로 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있으며 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,485,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 가진빌은 8세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 3회 유찰 이력과 비교 가능한 거래 표본이 적다는 점을 감안해 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 입찰 전 매각물건명세서 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 김지수 임차권 처리 확인. 일반 권리관계만 보면 대항력 있는 인수형입니다. 이 사건의 안전성은 특별조건에 의해 실질 인수가 0원이 되는 데 달려 있습니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 174,000,000원 거래는 2021.10, 전용 39.31㎡이고 본건은 45.52㎡입니다. 55.3%라는 할인율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마십시오.
- 다세대 개별성 확인. 동일 건물이라도 층·면적·내부상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 현장 상태와 주변 다세대 매물을 함께 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 외에 물건 상태·수요·가격 등 유찰 원인이 있는지 현장조사로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 특별조건이 승부처”
김지수는 보증금 187,500,000원, 전입 2022.03.18, 확정일자 2022.02.07을 갖춘 대항력 임차인이라 일반적인 경매라면 매우 주의해야 할 물건입니다. 현재 최저가 96,256,000원에서는 미배당 보증금 93,376,608원이 매수인에게 넘어오는 구조이기 때문입니다.
하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 적용하면 김지수에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가인 96,256,000원으로 봅니다.
다만 가격 측면에서는 확신을 과하게 높이면 안 됩니다. 확인된 거래는 2021.10의 39.31㎡ 174,000,000원 1건이고 본건은 45.52㎡입니다. 3회 유찰된 8세대 다세대라는 점까지 감안하면, 권리상 핵심은 특별매각조건 확인, 가격상 핵심은 현재의 실제 현장 시세 확인입니다. 권리 문제는 특별조건이 해소해 주지만, 가격 적정성까지 자동으로 보장해 주는 것은 아닙니다.
