서울남부지방법원 2025타경12462. 서울 양천구 신정동 ‘베라힐6차’ 3층 302호, 전용면적 28.73㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 임차인 김은미는 2022년 10월 4일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 10월 24일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 3월 14일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 213,753,600원이고, 보증금 부족분은 51,246,400원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인은 이 부족분을 인수해 낙찰대금과 합산한 실질 부담이 268,846,400원까지 올라갑니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 924-3 베라힐6차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.73㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2019.04.22 |
| 소유자 | 김정화 (2019.06.10 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 해소
말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 668,000,000원입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 11월 5일 등기된 김은미의 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준 이후이지만, 실제 임대차계약·확정일자·전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 형식적 말소만으로 보증금 승계 위험이 없어지는 구조는 아닙니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은미 | 건물 전부 · 주거 | 2022.10.24 | 2022.10.04 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 법률상 배당 계산만 적용하면 현재 회차의 미배당 보증금은 51,246,400원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래의 85.3%
베라힐6차는 총 11세대, 2019년 4월 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 28.73㎡이며, 확인된 최근 거래는 2026년 6월 전용 27.7㎡·4층의 255,000,000원 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.7㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
감정가 272,000,000원은 최근 거래보다 17,000,000원 높은 106.7% 수준입니다. 반면 1회 유찰된 최저매각가이자 특별조건 반영 실질취득액인 217,600,000원은 최근 거래보다 37,400,000원 낮은 85.3%입니다. 권리조건이 실제 매각 및 말소 과정에서 이행된다는 전제에서는 현재 회차에 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 김은미 보증금 | 265,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 51,246,400원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 51,246,400원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 217,600,000원 | 51,246,400원 | 0원* | 217,600,000원* |
| 2회 유찰 시 | 174,080,000원 | 94,157,120원 | 0원* | 174,080,000원* |
| 3회 유찰 시 | 139,264,000원 | 128,485,696원 | 0원* | 139,264,000원* |
* 특별매각조건이 김은미 임차보증금 전액에 관해 이행되는 경우입니다. 해당 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 신정역 북서측 인근입니다. 주위는 다세대·다가구·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 신정역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 은행정로17길과 동측 신정중앙로14길에 각각 접하며 도로 폭은 약 5.5m 내외입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기, CCTV시설이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 면적 202㎡, 공시지가 4,231,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 사용승인일은 2019년 4월 22일로 비교적 신축에 가깝지만 총 11세대의 소규모 다세대이며, 확인된 최근 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 절차와 이행 시점을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 51,246,400원이지만, 특별조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 반환청구권 포기가 곧바로 현실 점유의 종료를 의미하는 것은 아니므로 현장 점유 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 5일 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 정리 여부와 관련 절차를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 거래 표본 보수적으로 적용. 최근 12개월 실거래는 255,000,000원 1건입니다. 한 건의 거래가를 확정 시세로 단정하지 말고 내부 상태와 개별 조건을 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 사건입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 미배당액 51,246,400원을 낙찰자가 인수해 실질 부담이 268,846,400원으로 올라가므로, 최저가만 보고 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 예정대로 이행되면 김은미 임차보증금의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 217,600,000원입니다. 이는 확인된 2026년 6월 실거래 255,000,000원의 85.3%입니다.
결국 승부처는 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라, 특별매각조건이 누구의 어떤 청구권을 어느 범위까지 포기시키고 임차권등기를 어떻게 말소하는지를 원문으로 확정하는 데 있습니다. 권리조건이 확인된다면 가격 차이가 있는 물건이지만, 거래 표본 1건과 11세대 소규모 다세대의 환금성을 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
