인천지방법원 2024타경13755. 인천 옹진군 영흥면 선재리 636-47 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설이고, 인근에는 근린생활시설과 숙박시설이 소재합니다. 표면 가격만 보면 감정가 대비 최저가가 49%까지 내려와 매력적으로 보이지만, 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 2023.05.25 대주종합건설 주식회사 가압류가 말소기준으로 잡히고, 그보다 앞선 2023.04.05 광명신용협동조합 가처분은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 표시되어 있습니다.
임차인은 없습니다. 따라서 전세보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 보이지 않습니다. 다만 점유의 핵심은 임차인이 아니라 유치권 주장자입니다. 대주종합건설 주식회사가 2025.01.07 유치권을 신고했고, 감정평가 기준시점 당시에도 점유 중인 것으로 확인됩니다. 신청채권자는 2025.11.20 유치권배제신청서를 제출했지만, 명세서상 유치권 성립 여부는 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 토지 개요 | 계획관리지역 · 지목 임야 · 토지면적 660㎡ · 공시지가 83,800원/㎡ |
| 소유자 | 김장진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,051,595,520원 / 515,282,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명신용협동조합 / 605,742,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
말소기준은 2023.05.25 대주종합건설 주식회사 가압류입니다. 그 이후의 광명신용협동조합 근저당, 임의경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.04.05 광명신용협동조합 가처분입니다. 이 가처분은 피보전권리가 추가근저당권설정등기청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 등기상 인수로 표시된 이상, 말소를 전제로 한 일반 물건처럼 보면 안 됩니다.
② 점유·유치권 — 임차인은 없지만 점유 리스크가 있다
| 구분 | 내용 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 | 0원 | 전세보증금 인수 문제는 보이지 않음 |
| 유치권 신고 | 대주종합건설 주식회사 · 2025.01.07 신고 | 85,415,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 유치권 배제 | 광명신용협동조합 · 2025.11.20 유치권배제신청서 제출 | - | 분쟁형 점유로 접근 필요 |
| 점유 상태 | 감정평가 기준시점 당시 대주종합건설 주식회사 점유 | - | 명도·인도 난도 상승 |
현재 최저가 515,282,000원 가정 배당표에서는 대주종합건설 주식회사 가압류 청구금액 85,415,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 유치권은 단순 채권 배당표만으로 끝나는 문제가 아니라 점유·공사대금·성립요건이 붙는 쟁점입니다. “유치권 성립 여부 불분명”이라는 표현 자체가 이 물건을 일반 물건과 분리해서 봐야 하는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 515,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,552,820원 | 7,552,820원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대주종합건설 주식회사 | 85,415,000원 | 85,415,000원 | 92,967,820원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광명신용협동조합 | 880,800,000원 | 422,314,180원 | 515,282,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 12,327,375원 | 0원 | 515,282,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 515,282,000원 |
채권총액 978,542,375원 중 예상배당은 507,729,180원, 미배당은 470,813,195원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 515,282,000원 | 507,729,180원 | 470,813,195원 | 422,314,180원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 360,697,400원 | 354,847,636원 | 623,694,739원 | 269,432,636원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 252,488,179원 | 248,153,344원 | 730,389,031원 | 162,738,344원 |
⑤ 물건 상태·이용상 리스크 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설입니다. 헤더와 물건 개요 모두 아파트가 아니라 기타 + 토지 및 근린생활시설 성격으로 봐야 합니다.
- 사용승인. 목록 6, 7, 8은 건축법상 사용승인을 받지 못했고, 건축물 현황도면도 미등재이며, 건축 공사가 완공되지 않은 것으로 보입니다.
- 토지. 계획관리지역이고, 토지 2~5는 현황 도로로 평가되었습니다. 일부는 지분매각이며 공유자우선매수권은 없습니다.
- 입지. 영흥대교 동측 인근 계획관리지역에 위치하고, 주변에 근린생활시설과 숙박시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량진입은 가능하나, 버스정류장은 간헐적으로 운행하는 수준으로 제반 교통여건은 불편시됩니다.
- 제한. 성장관리권역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역과 관련된 제한이 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분. 2023.04.05 광명신용협동조합 가처분이 말소기준보다 앞섭니다. 말소 여부와 인수 조건을 등기부·매각조건으로 확인해야 합니다.
- 유치권. 대주종합건설 주식회사 유치권신고액 85,415,000원, 점유 상태, 유치권배제신청서 제출 내역을 기록으로 대조해야 합니다.
- 사용승인. 제2종근린생활시설로 되어 있으나 목록 6, 7, 8은 사용승인을 받지 못했습니다. 사용·대출·매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 도로 지분. 목록 2~5는 지분매각이고 현황 도로입니다. 감정은 도로 상태를 반영했지만, 실제 이용관계와 접근성을 따로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준으로도 미배당 470,813,195원이 발생합니다. 채권자 배당 부족은 권리 분쟁을 줄이는 요소가 아닙니다.
- 현장 확인. 점유자, 공사 완성도, 사용 가능 상태, 진입로, 인허가 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “분쟁형 특수물건”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,051,595,520원이 최저가 515,282,000원까지 내려와 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 결론은 반대입니다. 말소기준보다 앞선 가처분이 남고, 대주종합건설 주식회사의 유치권 신고와 점유가 있으며, 일부 건물은 사용승인도 받지 못한 상태입니다. 임차인이 없다는 점은 장점이지만, 이 사건의 위험은 임차인이 아니라 권리·점유·인허가에 있습니다. 권리 정리와 현장 상태를 해소할 자신이 없다면, 낮은 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다.
