서울남부지방법원 2025타경12492. 서울 강서구 염창동 더에스에스타운 10층 1004호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가 469,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 300,160,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율보다 중요한 것은 보증금 459,000,000원의 대항력 임차권입니다. 이학민은 2022.03.07 확정일자를 받고 2022.03.31 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2023.03.13 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

현재 최저가를 기준으로 집행비용 5,002,240원을 차감하면 이학민에게 예상되는 배당은 295,157,760원입니다. 보증금과의 차액은 163,842,240원으로, 특별한 조건이 없다면 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 금액입니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수 해소

2022.03.04 설정됐던 부안수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 2022.03.28 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.13 강서세무서장의 압류이며, 그 이후 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2022.03.31 민간임대주택 등록에 관한 등기도 기재돼 있으므로 행정상 등록·말소 상태는 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 이학민의 인수 해소, 김대통은 보증금 미상

보증기관 명의의 임차인 승계·대위 중복신고 표시는 없으며, 조사상 임차·점유 관계인은 이학민과 김대통 2명입니다. 김대통은 말소기준일 이후인 2025.08.01 전입해 대항력은 없지만, 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 명도와 실제 계약관계는 현장에서 확인해야 합니다. 이학민에 관한 특별매각조건은 이학민의 미배당 보증금과 임차권등기에 관한 조건이며, 김대통의 점유 확인까지 대신하는 것은 아닙니다.

③ 실질취득과 시세 — 4억 거래의 75%, 단 면적 불일치 표본

더에스에스타운의 최근 거래자료는 2026.06 거래 1건입니다. 전용면적 36.08㎡, 10층이 400,000,000원에 거래됐습니다. 이 사건의 비교 대상면적은 31.87㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 400,000,000원은 동일 면적의 확정 시세가 아니라 단지 내 최근 거래 참고값으로 보는 것이 안전합니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득 300,160,000원은 최근 실거래 400,000,000원의 75.0%입니다. 다만 거래 표본은 1건뿐이고 면적도 다르므로, 단순히 “시세보다 25% 싸다”고 확정할 수는 없습니다. 감정가 469,000,000원과 비교하면 두 번의 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 최종 가격 판단은 31.87㎡에 맞는 별도 비교자료와 내부 상태 확인을 전제로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,160,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%인 5,002,240원으로 추정한 배당표입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 조건이 그대로 이행되는 경우 매수인 인수액은 실질 0원입니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 염동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 10층이며, 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남서측 약 30m, 남동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 토지 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 건물 전체가 공개공지 훼손, 즉 주차장 사용 및 조경 훼손으로 위반건축물 표기돼 있습니다.
• 내부 확인 한계. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장 도면, 탐문 및 외부관찰을 토대로 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 조건과 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
• 이학민 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기가 조건대로 말소되는지와 인도 일정의 연계를 확인해야 합니다.
• 김대통 점유 확인. 점유 부분·보증금·계약관계가 미상이므로 현황과 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 시정 상태. 공개공지의 주차장 사용 및 조경 훼손이 현재도 지속되는지, 시정명령 또는 원상회복 사항을 확인해야 합니다.
• 시세 표본 보완. 400,000,000원 거래는 36.08㎡이고 본건 비교 대상면적은 31.87㎡이므로 동일·유사 면적 거래로 응찰가를 재검증해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.31 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 후 정리 절차를 원문 및 관할기관 자료로 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.

맺으며 — “대항력 보증금은 크지만, 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꾼다”

이 물건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 최저가 300,160,000원에 원칙상 163,842,240원의 보증금 인수가 더해지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했기 때문에, 이학민과 관련된 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득은 최저가와 같은 300,160,000원이며, 단지 최근 거래 400,000,000원의 75.0%입니다.

다만 최근 거래는 면적이 다른 1건뿐이고, 건물 전체에는 공개공지 훼손에 따른 위반건축물 표기가 있습니다. 김대통의 점유 부분과 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 주된 보증금 인수는 특별매각조건으로 해소되지만, 위반건축물·점유·비교시세 검증이 남은 조건부 가격형 물건입니다. 권리의 핵심은 특별매각조건의 실제 이행이고, 가격의 핵심은 동일 면적 시세와 위반 상태를 반영한 응찰가입니다.

* “인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건, 즉 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 그대로 적용·이행된다는 전제의 실질 인수액입니다. 현재 회차 배당 추정상 원칙적인 미배당액은 163,842,240원입니다.