서울남부지방법원 2025타경12503. 금천구 독산동 글로리움 제2층 제202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김완중은 2022년 6월 25일 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.

권리분석의 중심은 임차인 정태현입니다. 정태현은 2022년 6월 29일 임대차계약을 체결하고, 2022년 6월 30일 확정일자를 받았으며, 2022년 7월 20일 주민등록, 2022년 7월 21일 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 9월 6일 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2025년 10월 2일 강제경매개시결정이므로, 정태현의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.

통상 구조라면 미배당 임차보증금을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 “채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”이라는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 정태현의 형식상 미배당액은 존재하더라도 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 특별조건 밖에 있는 이지은·이수빈입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘특별매각조건’이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명

보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복 신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 권리 확인 대상은 정태현·이지은·이수빈 3명입니다. 다만 이지은·이수빈은 임대차계약과 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인인지, 단순 전입·점유자인지부터 원본 조사가 필요합니다.

* 정태현에 대한 실질 인수 0원은 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각조건대로 이행되는 경우를 뜻합니다. 이지은·이수빈에게는 해당 조건이 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 216,800,000원으로 감정가 271,000,000원의 80%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일·인근 다세대 실거래와 최신 거래가를 대조하지 않은 상태에서 1회 유찰만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다.

정태현 임차권만 놓고 보면 특별매각조건 적용 후 확인 가능한 실질취득은 현재 최저가인 216,800,000원입니다. 그러나 이지은·이수빈의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로, 두 사람과 관련된 추가 인수액은 현재 숫자로 고정할 수 없습니다. 따라서 실거래 확인과 미상 점유자 조사가 끝나기 전까지 가격 판단도 보류하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)

배당표상 정태현의 미배당액은 57,035,200원이지만, 특별매각조건이 이행되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 배당표에는 이지은·이수빈의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 형식상 미배당은 늘지만 정태현 실질 인수는 0원*

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제2층 제202호입니다.
• 입지. 정심초등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6M 내외, 동측으로 약 4M 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 시점과 말소에 필요한 서류를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 이지은·이수빈 조사. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 정태현과의 관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 두 사람은 전입일만 확인됐을 뿐 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 유무를 확정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.07.28. 기재된 민간임대주택등기의 현재 존속 여부와 매각 후 처리 방식을 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 독산동 인근 다세대의 최신 실거래와 개별 호수 상태를 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·최우선변제와 미상 임차인의 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 임차권은 해소, 숨은 임차관계는 미해소”

이 사건은 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권 때문에 겉보기에는 대규모 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 그대로 이행되면 정태현의 미배당 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기도 말소되므로, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 정태현보다 뒤에 전입한 이지은·이수빈 역시 말소기준일보다 먼저 전입했으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특별매각조건은 이 두 사람에게 자동으로 확장되지 않습니다. 따라서 결론은 “정태현 임차권은 해소 가능, 미상 점유자 2명은 미해소”입니다. 두 사람의 임차관계가 확인되기 전에는 최저가 216,800,000원만을 보고 안전하거나 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.