서울남부지방법원 2025타경12515. 방화동 제이투리더스 5층 501호, 전용면적 26.94㎡가 비교대상 면적으로 잡힌 단지형다세대주택입니다. 소유자 오승훈은 2022.01.20 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 등기부상 2022.02.11 소유권이전이 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
권리분석의 중심은 등기부에 설정된 이경민의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.01.20, 확정일자 2022.01.21, 주민등록일 2022.02.03, 점유개시일 2022.02.11로 모두 말소기준권리인 2023.02.07보다 앞섭니다. 따라서 이경민은 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제501호 · 금낭화로24나길 15-7 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택(방1, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제5층 제501호 · 사용승인 2022.01.14 |
| 소유자 | 오승훈 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,480,000원 / 166,646,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 규모 | 제이투리더스 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.02.07 국 압류입니다. 이보다 앞서 이경민은 2022.02.03 주민등록을 마치고 2022.02.11 점유를 개시했으며, 확정일자는 2022.01.21입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유만으로 임차보증금 위험을 지울 수 없습니다. 대항력의 기준이 되는 점유·주민등록이 이미 선행했기 때문입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.03 / 2022.01.21 | 290,000,000원 | 2023.09.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
위 특별매각조건의 포기·말소 효과는 이경민 임차인에 관한 것입니다. 이 사건 데이터에는 그 밖의 실제 임차인이 확인되지 않아 추가 임차보증금 승계액은 반영되지 않습니다.
② 배당과 실질취득 — 126,487,044원 부족분이 있어도 매수인 인수는 0원
최저매각가 166,646,000원을 기준으로 집행비용 3,133,044원을 우선 공제하면, 이경민 임차보증금에 163,512,956원이 배당됩니다. 보증금 290,000,000원에는 126,487,044원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 승계를 제거합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 특별조건 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 회차 | 166,646,000원 | 126,487,044원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 133,316,800원 | 159,349,635원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,653,440원 | 185,639,708원 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 193,000,000원·196,500,000원, 그런데 추세는 -17.4%
제이투리더스의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 210,333,333원이지만, 2024.03의 238,000,000원 거래가 포함되어 최근 가격 수준보다 높게 보일 수 있습니다. 따라서 가격 메리트는 최근 12개월 평균 196,500,000원과 최신 거래 193,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -17.4%를 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 24.87㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 26.03㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 24.87㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 196,500,000원 |
실질취득가 166,646,000원은 최근 12개월 평균 196,500,000원의 84.8%입니다. 최신 거래 193,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 특별매각조건이 그대로 적용되는 이 사건은 단순히 감정가 대비 3회 유찰됐다는 이유가 아니라, 실질취득가가 최근 거래 가격 아래에 있다는 점에서 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -17.4%로 하락 중이므로 전체 평균 210,333,333원만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,133,044원 |
| 1. 임차인 이경민 보증금 | 290,000,000원 | 163,512,956원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이경민 보증금의 미배당액은 126,487,044원입니다. 그러나 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동, 지하철 5호선 방화역 동측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·중소규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있습니다.
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 방1, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 대 304.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 공시지가 3,327,000원/㎡.
- 규제. 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다. 다만 테라스 부분 제시외건물은 별도 유의사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 권리결론을 바꾸는 핵심이므로 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서에서 그대로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도·인도 확인. 이경민은 실제 임차인 1명이며 건물전부를 대상으로 임차권등기가 되어 있습니다. 보증금 승계 0원과 별개로 인도·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 판넬조 약 1.2㎡가 포함되며 향후 이행강제금·철거·원상복구 시정명령 가능성이 명시되어 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 196,500,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 210,333,333원만으로 가격 가치를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모, 단지 경매 평균 유찰 2.8회, 이 사건 3회 유찰이라는 신호를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목과 집행비용을 최종 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.9억”보다 중요한 한 줄은 특별매각조건이다
등기와 임차관계만 처음 보면 이 사건은 부담스럽습니다. 이경민은 말소기준권리보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 290,000,000원입니다. 166,646,000원에 매각된다고 가정하면 배당만으로는 126,487,044원이 남습니다. 일반적인 인수형 경매라면 최저가가 내려갈수록 매수인 인수가 늘어 가격 착시가 생길 구조입니다.
하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이경민 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득가 166,646,000원을 최근 12개월 평균 196,500,000원과 직접 비교할 수 있고, 그 비율은 84.8%입니다.
다만 가격만으로 상위 등급을 주기에는 보수적으로 볼 요소가 분명합니다. 최근 거래 추세가 -17.4%이고, 이미 3회 유찰됐으며, 16세대 규모의 다세대주택에 판넬조 약 1.2㎡ 제시외건물 위험까지 있습니다. 권리상 주된 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 하락장·환금성·건축 리스크를 반영해야 하는 B급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
