서울남부지방법원 2025타경12520. 강서구 화곡동 넥시티 제10층 제1001호 오피스텔입니다. 감정가 278,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 142,336,000원입니다. 권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 도윤서 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 도윤서의 주민등록·점유개시일은 2022.07.14, 확정일자는 2022.06.02이고, 말소기준권리인 국의 압류는 2022.08.25입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
보증금은 299,900,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,792,704원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 139,543,296원이 배당되고, 160,356,704원이 미회수됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미회수액이 매수인 부담으로 이어져 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시했기 때문에, 도윤서 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제11층 건물 중 제10층 제1001호 |
| 소유자 | 박성현 · 2021.05.20 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 142,336,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 국 압류 · 처분청 인천세무서장 |
| 민간임대주택등기 | 2021.06.07 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2022.08.25 접수된 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 광주세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 말소기준보다 앞서 전입·점유한 도윤서 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.06.24이지만, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.14로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도윤서 | 건물의전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.07.14 | 2022.06.02 | 299,900,000원 | 2024.06.24 | 대항력 있음 우선변제 특별조건 적용 |
② 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 278,000,000원이고 현재 최저매각가는 142,336,000원으로, 감정가의 51.2% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 113,868,800원, 5회 유찰 시 시나리오는 91,095,040원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 대조할 수 있는 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실은 응찰 전에 시장가격과 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,792,704원 |
| 1. 임차인 도윤서 보증금 | 299,900,000원 | 139,543,296원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 299,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 도윤서 임차보증금의 부족분은 160,356,704원입니다. 일반 룰상 매수인 인수액으로 계산되는 금액이지만, 이 사건에서는 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근에 위치하며 오피스텔, 업무용빌딩, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제11층 건물 중 제10층 제1001호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 6미터 내외, 남서측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지이며 토지면적은 277.7㎡, 공시지가는 5,502,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현재 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율만으로 수요를 낙관하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소” 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 반드시 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 도윤서의 보증금 299,900,000원, 주민등록·점유개시 2022.07.14, 확정일자 2022.06.02, 임차권등기 2024.06.24 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.07 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 원문에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 말소기준권리 자체가 국 압류이고 이후 국 압류도 있으므로, 실제 체납세액·교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 51.2%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 화곡동 넥시티와 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 이 사건에서 같은 말이 아니다
이 사건의 첫인상은 까다롭습니다. 임차보증금 299,900,000원, 현재 최저가 142,336,000원, 대항력 있는 임차인이라는 조합만 보면 전형적인 인수형 구조이고, 배당계산상 미회수액도 160,356,704원에 달합니다. 그러나 특별매각조건이 바로 그 미배당 잔액의 매수인 반환청구권을 포기시키고 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있습니다. 따라서 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 142,336,000원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 278,000,000원의 51.2%까지 내려왔다는 사실은 명확하지만, 그것이 곧 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 최근 실거래를 기준으로 한 비교가 확인되지 않는 만큼 권리는 특별조건으로 크게 정리됐지만 가격 판단은 보류가 맞습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 2021.06.07 민간임대주택등기의 처리까지 원문으로 점검한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
