서울남부지방법원 2025타경12532. 강서구 화곡동 곰달래로 86, SPACE 제13층 제1303호입니다. 전용 19.75㎡의 아파트형 도시형생활주택 원룸으로, 15층 건물 중 13층에 위치합니다. 현재 소유자 정정숙은 2016년 3월 25일 거래가 139,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 처리 방식입니다. 임차인 이경은은 2020년 9월 29일 전입·점유를 시작했고, 2024년 10월 21일 보증금 154,300,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 11월 6일 경북신용보증재단 가압류보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 54,764,640원이 매수인에게 인수될 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건이 적용되므로 이경은 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건은 해당 임차권에만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖의 추가 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 920-5 제13층 제1303호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 19.75㎡ · 15층 중 13층 |
| 건물 / 세대 | SPACE(920-5) · 철근콘크리트구조 · 44세대 · 사용승인 2014.05.23 |
| 소유자 | 정정숙 (2016.03.25. 거래가 139,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 101,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 특별조건으로 인수 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이경은 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2020.09.29 | 2020.09.08 2022.09.26 증액분 | 154,300,000원 147,000,000원 + 7,300,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 배당요구 2024.10.21 · 특별조건으로 인수 0원* |
보증기관의 대위·승계 임차인으로 별도 표시된 신고는 없습니다. 따라서 보증금은 이경은 1명의 154,300,000원만 임차보증금으로 보며, 주택도시보증공사의 신청채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세가 더 중요하다
동일 면적 19.75㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 147,571,428원이지만, 2022년 180,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026년 6월 12층 120,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건의 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.75㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 19.75㎡ | 15 | 153,000,000원 |
| 2023.02 | 19.75㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.02 | 19.75㎡ | 15 | 153,000,000원 |
| 2022.02 | 19.75㎡ | 15 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 19.75㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 19.75㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.75㎡ | 7건 | 147,571,428원 |
특별매각조건 적용 후 실질취득 101,760,000원은 최신 거래 120,000,000원의 84.8%로, 금액 차이는 18,240,000원입니다. 최근 거래보다 15.2% 낮아 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
다만 최근 12개월 가격은 과거 거래군보다 21.1% 하락했습니다. 특히 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 120,000,000원을 확정적인 적정가로 단정하기 어렵습니다. 전체 평균 147,571,428원 대비 할인율만으로 높은 가격 점수를 주기보다는, 최신 거래 120,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,224,640원 |
| 1. 임차인 이경은 보증금(우선변제) | 154,300,000원 | 99,535,360원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 37,268,006원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 154,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 54,764,640원이지만, 이번 매각의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 19.75㎡ 아파트형 도시형생활주택 원룸으로 이용 중이며, 15층 건물의 13층입니다.
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 사용승인일은 2014.05.23이며 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 북측과 서측 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 6,417,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 44세대 소규모 건물의 전용 19.75㎡ 원룸형입니다. 확인된 동일 면적 거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 매도 시 거래 속도와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준. 특별조건 적용 시 실질취득은 101,760,000원입니다. 조건이 적용되지 않는다면 미배당 54,764,640원의 인수 위험이 되살아납니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 147,571,428원보다 2026년 6월 최신 거래 120,000,000원을 우선 비교 기준으로 사용하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 21.1% 낮습니다. 최신 거래 대비 15.2% 할인폭이 추가 하락과 비용을 감당할 만큼 충분한지 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 임차권자의 퇴거 여부와 열쇠 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 외국인 등 대상 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 용도 허가구역 기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세채권은 배당표에 모두 반영되지 않을 수 있으므로 관리주체와 집행기록을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 함정은 특별조건이 해소하고, 남는 것은 하락장 가격이다
등기 순위만 보면 보증금 154,300,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가보다 커서 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 이번 매각은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이경은 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 이에 따라 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 101,760,000원입니다.
가격은 최신 거래 120,000,000원보다 18,240,000원 낮아 84.8% 수준입니다. 다만 최근 시세가 과거 거래군보다 21.1% 하락했고 최근 12개월 표본은 단 1건입니다. 전용 19.75㎡ 원룸형의 환금성과 추가 가격 하락 가능성을 감안하면, 감정가의 64%라는 할인율만으로 접근할 물건은 아닙니다. 특별매각조건 확인은 필수, 가격 판단은 최신 거래와 하락 추세 기준. 이 두 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.
* 인수 0원은 매각물건명세서상 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 그대로 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 배당 계산상 미배당액은 54,764,640원입니다.
