서울남부지방법원 2025타경12541. 서울 강서구 화곡동 화성하이츠빌 1층 102호로, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김한빈이며 2019년 거래가 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 185,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 소멸”로 끝나지 않습니다. 임차인 전재후의 전입일은 2021.05.11, 확정일자는 2021.04.23으로 말소기준권리인 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-154 화성하이츠빌 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 · 4층 건물 내 1층 |
| 대상 면적 | 49.31㎡ |
| 소유자 | 김한빈 (2019.04.05. 소유권이전, 거래가 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 117,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준은 2023.02.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국·인천광역시·강서구·부천시의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.06. 등기된 전재후의 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준보다 뒤이지만, 전입과 점유가 2021.05.11. 시작됐으므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아닌 기존 전입일을 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 전재후 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 185,000,000원 | 2021.05.11 2021.04.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 해당 조건은 전재후의 임차보증금에 적용되며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 117,120,000원, 감정가의 64%입니다. 특별매각조건을 적용하면 실질취득액도 최저가와 같은 117,120,000원입니다. 특별조건을 적용하지 않는 일반 원칙상으로는 최저가에 미배당 보증금 70,319,680원이 더해져 총 부담이 187,439,680원이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 룰상 임차보증금 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,120,000원 | 64% | 70,319,680원 |
| 3회 유찰 시 | 93,696,000원 | 51.2% | 93,390,528원 |
| 4회 유찰 시 | 74,956,800원 | 40.96% | 111,792,422원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건으로 그 인수 구조가 해소되지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 117,120,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,680원 |
| 1. 임차인 전재후 보증금 | 185,000,000원 | 114,680,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 114,680,320원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 70,319,680원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 신청채권 청구금액의 관계는 채권계산서 원본으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근이며 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 4층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2002.10.23.입니다.
- 도로. 대지는 세장형 완경사지이며 북서측으로 초록마을로26길과 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 182.0㎡, 공시지가 2,725,000원/㎡이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 대상은 1층이므로 주변 유사 물건의 거래가·임대가와 실제 내부 상태를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 및 법원 문건에서 다시 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 일반 원칙상 미배당 70,319,680원과 특별조건 적용 실질 인수 0원을 구분해 자금계획을 세워야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 명도 협상 범위를 판단할 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 뒤 임차권등기 말소가 조건대로 진행되는지 필요한 서류와 절차를 법원에 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 64%만 보지 말고 화곡동 인근 2002년식 다세대주택, 1층, 유사 면적의 최근 매매가와 임대가를 조사하세요.
- 현장 확인. 1층 채광·습기·소음, 누수, 보일러와 창호 상태, 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 특별조건이 승부처”
전재후의 전입은 말소기준보다 빨라 원칙상 대항력이 있고, 현재 최저가 기준 보증금 미배당액도 70,319,680원에 이릅니다. 표면만 보면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 핵심은 “보증금 1.85억을 떠안느냐”가 아니라 특별조건이 법원 문건과 매각절차에서 확실히 이행되느냐입니다. 그 조건을 확인하면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 현재 가격이 시세보다 저렴한지는 별도의 실거래 검증이 필요합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사 후 판단. 이 두 결론을 분리해야 하는 물건입니다.
