서울남부지방법원 2025타경12546. 서울 강서구 화곡동 웰타운비 12층 1204호 오피스텔입니다. 소유자 문중석은 2021년 2월 23일 매매를 원인으로 거래가액 252,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임차인 박빛나는 계약일 2021년 1월 23일, 확정일자 2021년 1월 25일, 전입·점유개시일 2021년 3월 5일로 보증금 252,000,000원의 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

말소기준은 2023년 8월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 박빛나의 전입·점유와 2023년 3월 29일 임차권등기는 이보다 앞서므로, 특별한 조건이 없다면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 현재 최저가 185,600,000원에서는 집행비용 3,398,400원을 제외한 182,201,600원이 임차인에게 배당되고, 69,798,400원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2020년 용인축산업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류이고, 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박빛나의 대항력과 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 인수 대상이지만, 이번 매각에서는 특별매각조건으로 해당 인수 위험을 해소하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박빛나는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 보증금은 252,000,000원 한 건이며, 다른 보증금과 중복 합산할 항목은 없습니다. 임차인은 배당요구를 했지만 현재 최저가만으로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 특별매각조건이 없다면 부족분은 매수인이 인수하나, 이번 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.

③ 가격 해석 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 185,600,000원으로 감정가 290,000,000원의 64%입니다. 하지만 이 비율은 두 차례 유찰에 따른 경매 회차 할인율입니다. 동일 건물이나 인근 오피스텔의 실제 거래가격과 비교하지 않은 채 “감정가보다 36% 낮으니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

권리 측면에서는 특별매각조건 이행을 전제로 실질취득액이 최저가와 같은 185,600,000원*으로 정리됩니다. 가격 측면에서는 최종 응찰가를 정하기 전에 같은 건물, 유사 연식·면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익, 관리비, 내부 상태를 함께 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 미배당액 69,798,400원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건이 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 관련 공부상 용도는 오피스텔입니다. 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·연립주택·아파트·업무시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 규모이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 2필지 일단으로 이용 중인 평탄한 세로장방형 토지이며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·절차·효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점에 진행되는지 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.03.05 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 범위를 원본 서류에서 대조하세요.
• 내부·설비 확인. 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장조사와 관리주체 확인이 필요합니다.
• 가격 검증. 감정가 64%만으로 저가 매수라 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 비교하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 부담 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건으로 실질 0원*”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 252,000,000원의 선순위 임차권이 있는 전형적인 인수형 오피스텔입니다. 현재 최저가 기준 미배당액도 69,798,400원에 이릅니다. 그러나 매각물건명세서가 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.

따라서 이 물건의 첫 번째 승부처는 최저가가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행입니다. 그다음이 가격입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이는 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 실거래 검증 후 판단. 임차권 말소 절차와 실제 점유, 민간임대주택등기 처리까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별매각조건을 적용하지 않은 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 69,798,400원입니다.