서울남부지방법원 2025타경12555. 서울 강서구 화곡동 제이엠팰리스 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자는 송미경 지분 10분의 9, 장진환 지분 10분의 1의 공유 구조입니다. 등기상 하나은행 근저당 2건은 2021.08.11. 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2025.10.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞선 2023년 노충환의 주택임차권등기와, 2025.06.02. 전입한 한민정의 점유관계가 핵심입니다.

특히 이 사건은 단순히 “감정가 292,000,000원이 149,504,000원까지 내려왔다”는 숫자로 보면 안 됩니다. 노충환의 보증금은 280,000,000원이고, 배당계산상 현재 회차에서 146,610,944원만 배당돼 원칙적으로 133,389,056원이 미배당됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건에는 그 주된 인수위험을 끊는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 하나은행의 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,740,000,000원, 360,000,000원으로 설정됐으나 2021.08.11. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.10.13. 강제경매개시결정입니다. 노충환은 2021.08.11. 주민등록·점유를 시작했고 2021.07.30. 확정일자를 받았으며, 2023.08.09. 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 위험은 남는다

* 배당계산상 노충환의 현재 회차 미배당액은 133,389,056원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 노충환 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 한민정 관련 위험은 별도입니다.

③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 되는 이유

특별매각조건이 없다고 가정한 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 현재 회차 낙찰가 149,504,000원에 노충환 미배당액 133,389,056원이 더해져 282,893,056원의 부담 구조가 됩니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가가 119,603,200원으로 내려가지만 인수액이 162,871,245원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 낙찰가 95,682,560원에 인수액 186,439,726원이 붙습니다. 즉 주된 임차권이 그대로 인수되는 구조라면 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다.

이 사건에서는 특별매각조건 때문에 노충환 부분만 그 고정비용 구조에서 벗어납니다. 그러나 한민정의 보증금이 미상이므로 전체 실질취득비용은 149,504,000원 + 한민정 관련 미확정 부담으로 봐야 합니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 금물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 매각대금 149,504,000원이 집행비용 2,893,056원과 노충환 배당 146,610,944원으로 모두 소진됩니다. 배당계산상 노충환 부족분은 133,389,056원이나 특별매각조건으로 실질 인수 0원*을 적용합니다. 한민정의 보증금은 별도로 확정되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 원칙상 인수액은 늘어난다

* 위 인수액·합계는 특별매각조건 적용 전 노충환 보증금의 배당 부족분을 그대로 인수한다고 보는 규칙상 수치입니다. 실제 본건은 특별매각조건으로 노충환 관련 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 노충환 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제504호입니다.
• 입지. 서울우장산초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 도로. 본건 남서측 및 북서측으로 약 6m 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 제이엠팰리스는 20세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 노충환 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 한민정 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확정되기 전에는 전체 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 임차인 2명 구분. 노충환과 한민정은 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산된 건이 아닙니다.
• 감정가 할인율 착시 경계. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 본건에 직접 대응하는 면적 일치 실거래 기준가격이 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
• 명도·점유 확인. 한민정의 점유 부분이 미상이므로 현황과 실제 점유 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수는 아직 미상”

이 물건의 핵심은 두 임차인을 한 덩어리로 보면 안 된다는 점입니다. 보증금 280,000,000원의 노충환 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 강한 인수위험이 있지만, 특별매각조건에서 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 노충환 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

반면 한민정은 2025.06.02. 전입으로 말소기준보다 앞서 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상의 별도 리스크가 남습니다. 감정가 292,000,000원에서 3회 유찰돼 149,504,000원까지 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 한민정의 보증금과 권리관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다. 주된 임차권은 특별조건으로 해소됐지만 미상 임차인이 남아 있으므로, 이 사건은 가격보다 미확정 권리 확인이 먼저인 C등급 물건입니다.