서울남부지방법원 2025타경12561. 서울 강서구 화곡동 타운캐슬 B동 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 말소 여부만 보는 것이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금과 법원이 붙인 특별매각조건을 함께 읽는 데 있습니다.
배지형은 2019.07.19. 전입·점유를 시작하고 2019.06.28. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 이양노 근저당권은 2020.10.27. 설정됐으므로 배지형은 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 최저매각가에서 집행비용을 제외하고 배당되는 금액은 199,239,680원으로, 보증금 279,000,000원 중 79,760,320원이 남습니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 매각허가와 대금납부 이후 그대로 이행되면, 배지형 관련 매수인 부담은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 409-83 타운캐슬 제비동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 38.22㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김석진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 202,880,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 준공 / 규모 | 2019.06.25 · 타운캐슬B동 15세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2020.10.27. 접수된 이양노의 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 그 이후 접수된 김창대 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정과 배지형 명의의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기된 임차권이 말소된다는 사실만으로 보증금 문제가 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 배지형의 실제 전입·점유일이 근저당권보다 빠르므로 원래는 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였기 때문에 실질 인수가 해소되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지형 | 건물 전부·주거(임차권등기) 279,000,000원 | 전입·점유 2019.07.19 확정 2019.06.28 배당요구 2023.08.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 형식상 79,760,320원 특별조건 반영 실질 0원* |
| 김문영 | 점유 부분 미상 보증금 미상 | 전입 2025.08.06 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 권리상 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
② 시세 비교 — 가격은 최근 3억 거래를 우선
타운캐슬B동의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 289,500,000원이지만, 최근 가격 판단에는 2026.07. 거래와 최근 12개월 평균인 300,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 최근 거래는 2021.08. 279,000,000원에서 2026.07. 300,000,000원으로 7.5% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.6㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 34.6㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 289,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 202,880,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 300,000,000원의 67.6%이고, 전체 실거래 평균 289,500,000원의 70.1%입니다. 단순 수치만 보면 할인 폭은 분명합니다.
③ 형식상 예상배당표 (매각가 202,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,640,320원 |
| 1. 임차인 배지형 보증금 | 279,000,000원 | 199,239,680원 |
| 2. 근저당권 · 이양노 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김창대 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 배지형 보증금에 배당되고, 보증금 중 79,760,320원이 형식상 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건이 그대로 이행되면 미배당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 형식상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 202,880,000원 | 79,760,320원 | 0원* | 202,880,000원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 162,304,000원 | 119,768,256원 | 0원* | 162,304,000원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 129,843,200원 | 151,774,605원 | 0원* | 129,843,200원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하는 특별조건이 있어, 조건이 이행되는 한 유찰 시 실질취득액도 최저매각가와 함께 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡8동주민센터 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 북서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 2019.06.25. 준공된 15세대 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계상 평균 11.6회 유찰·매각 성사율 5.0%로 재매각 유동성은 낮게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 보증금, 임차권등기 말소 조건과 이행 시점을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 형식상 인수와 실질 인수 구분. 배당표상 미배당액은 79,760,320원이지만, 특별조건이 유효하면 실질 인수는 0원입니다. 두 수치를 혼동하지 마세요.
- 김문영 점유 확인. 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·실제 거주 여부가 미상입니다. 명도 일정과 협의 가능성을 조사하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 형식상 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 최근 거래 검증. 최근 12개월 실거래는 1건뿐이고 거래 면적은 34.6㎡입니다. 대상 전용 38.22㎡의 층·향·내부 상태를 반영해 가격을 보정하세요.
- 낮은 매각 성사율. 실거래 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하지 말고, 평균 유찰 11.6회·매각 성사율 5.0%를 출구가격에 반영하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납과 점유자 인도에 필요한 비용·기간을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.79억이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
이 사건을 특별매각조건 없이 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 79,760,320원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
그러나 법원이 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시함으로써 결과가 달라졌습니다. 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원이고, 실질취득액 202,880,000원은 최신 거래 300,000,000원의 67.6%입니다. 가격 측면에서는 여유가 있지만, 소규모 다세대의 낮은 경매 성사율과 별도 점유자 김문영, 세금 배당 및 확약 이행 절차는 끝까지 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만 서류 확인이 성패를 가르는 조건부 안전형입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건이 최종 매각조건으로 유지되고, 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.
