184,320,000원
서울남부지방법원 2025타경12568. 서울 강서구 화곡동 위하우스 2층 204호 다세대주택입니다. 소유자 김윤상은 2023년 4월 14일 매매계약을 원인으로 2023년 5월 26일 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김지원도 전입과 점유를 시작했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 처리 방식입니다. 최초 근저당은 2023년 5월 12일 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024년 8월 29일의 국 압류입니다. 김지원의 전입·점유는 2023년 5월 26일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조라면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 이를 차단하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제204호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 15-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 위하우스 · 총 20세대 · 2022.05.02 준공 |
| 소유자 | 김윤상 (단독소유 · 2023.05.26 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 말소기준권리 | 2024.08.29 갑구 3번 압류 · 권리자 국 · 처분청 남동세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 막는다
2022년 설정된 광남새마을금고 근저당은 2023년 5월 12일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 가장 빠른 2024년 8월 29일 국 압류가 말소기준권리가 됩니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
* 배당계산상 부족분은 139,060,480원이지만, 특별매각조건의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건 문구와 말소 이행 절차를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약·확정 2023.04.17 전입·점유 2023.05.26 임차권등기 2024.11.06 | 320,000,000원 | 2024.11.06 배당요구 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김지원은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금은 320,000,000원 한 건입니다. 대항력과 우선변제권은 모두 있으나, 매수인 인수 여부는 특별매각조건을 적용해 실질 0원*으로 정리됩니다.
③ 가격·환금성 — 감정가의 64%만으로는 부족하다
감정가는 288,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 184,320,000원입니다. 할인율만 보면 감정가의 64%지만, 위하우스의 최근 실거래 확인값이 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
제시된 단지 경매통계는 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 총 20세대 규모의 다세대라는 점까지 고려하면, 입찰가는 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 동일 조건 다세대의 실제 매매 가능가격과 담보대출 가능금액을 기준으로 별도 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 김지원 보증금 | 320,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 임차보증금 부족분은 139,060,480원입니다. 다만 특별매각조건을 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 말소기준인 국 압류의 체납세액과 법정기일은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 토지면적 192.4㎡, 지목 대, 완경사·정방형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 3,889,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 위하우스는 총 20세대 다세대로, 최근 실거래 확인값 없이 감정가와 유찰률만으로 매도가격을 추정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 기재됐는지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 말소 서류 제출 주체와 시점, 점유 인도 절차를 법원 기록과 현황조사서로 확인하세요.
- 국 압류 검증. 2024.08.29 국 압류가 말소기준권리이므로 체납세액·법정기일과 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 시세 재조사. 최근 실거래 확인값이 없으므로 인근 동일 연식·면적·층의 다세대 거래와 매물 가격을 별도로 비교하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건의 변경 여부를 최종 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있지만, 조건이 인수를 지운다”
표면만 보면 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 139,060,480원이 배당되지 않아 매수인이 큰 금액을 인수하는 사건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 설계돼 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 184,320,000원입니다.
다만 권리 위험이 조건부로 해소됐다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 총 20세대 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 특별매각조건의 이행 가능성과 실제 처분가격을 함께 검증해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 포기·말소 조건을 정확히 확인하는 것입니다.
