서울남부지방법원 2025타경12580. 양천구 신월동 한울팰리스 4층 401호, 전용 22.68㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 선순위 임차권만 보면 대규모 보증금 인수형에 가깝습니다. 안초롱은 확정일자 2022.02.25, 전입·점유 2022.03.15, 보증금 287,000,000원으로 말소기준권리인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 170,842,880원을 배당받아도 116,157,120원이 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기도 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 일반적인 선순위 임차인 사건과 달리, 매수인의 실질취득은 각 회차의 매각가로 내려갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.68㎡ · 지하 2층/지상 9층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 12세대 · 사용승인 2020.12.09 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.15 소유권이전, 거래가액 287,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 안초롱의 전입·점유와 임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 반면 박양숙의 전입일은 2024.04.26으로 말소기준권리보다 늦어, 현재 조사 내용상 대항력은 없습니다. 실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 2명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안초롱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.15 / 2022.02.25 | 287,000,000원 | 있음 · 2023.08.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
| 박양숙 | 미상 | 2024.04.26 / 미상 | 미상 | 있음 · 2026.01.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준은 1.7408억
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 174,080,000원입니다. 한울팰리스 유사 전용면적 실거래 12건의 평균은 287,250,000원, 최신 거래는 2022.02의 292,000,000원입니다. 실질취득액은 이 실거래 평균의 60.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 23.03㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2022.02 | 22.68㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 23.03㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 22.68㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 5 | 291,000,000원 |
| 2021.12 | 23.03㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2021.10 | 22.68㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2021.09 | 22.68㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.09 | 23.03㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 287,250,000원 |
표본의 최저가는 280,000,000원, 최고가는 294,000,000원입니다. 다만 거래시점이 2021.09~2022.02에 집중되어 있어, 2026.08.07 경매의 현재 시세를 그대로 확정하는 자료로 쓰기에는 시차가 큽니다. 따라서 과거 실거래 표본 대비 가격 차이는 크지만, 현 시점의 절대적인 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 안초롱 보증금 | 287,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 배당 계산에서는 안초롱의 미배당 보증금 116,157,120원이 매수인 인수로 남습니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 174,080,000원 | 116,157,120원 | 0원* | 174,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 139,264,000원 | 150,485,696원 | 0원* | 139,264,000원 |
| 4회 유찰 시 | 111,411,200원 | 177,948,557원 | 0원* | 111,411,200원 |
포기 조건을 반영하지 않는 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 반대로 특별매각조건이 정상 이행되면 인수액은 각 회차에서 실질 0원*이므로, 유찰에 따라 실질취득액도 174,080,000원, 139,264,000원, 111,411,200원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 22.68㎡입니다.
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 화곡역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물이며 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 광대로, 동측 세로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 외국인 등의 다세대 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 전용 22.68㎡ 다세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 이 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정되어 있는지 원본을 대조하세요.
- 안초롱 임차권 말소 절차. 매각 후 말소 시점, 제출서류와 채권자의 협조 절차를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 박양숙 점유 확인. 전입일은 말소기준권리 이후지만 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 확인하세요.
- 명도 계획. 임차권등기와 별개로 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 인도명령·명도협의 일정과 비용을 반영하세요.
- 실거래 시차. 비교 거래가 2021.09~2022.02에 집중되어 있습니다. 현 시점 매매·임대 호가와 거래 가능 가격을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표 밖 비용을 관리주체·집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 인수 0원”
이 사건을 선순위 임차권만 보고 판단하면 보증금 287,000,000원의 인수형입니다. 현재 최저가에서 안초롱에게 배당되는 금액은 170,842,880원이고, 일반 계산상 매수인에게 남는 금액은 116,157,120원입니다. 그러나 특별매각조건이 이 미배당 잔액의 청구 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 조건대로 이행될 경우 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 비교 기준은 보증금 2.87억이 아니라 실질취득 174,080,000원입니다. 이는 2021.09~2022.02 실거래 평균 287,250,000원의 60.6%이지만, 거래 표본이 오래되었고 소형 다세대·12세대·2회 유찰이라는 특성도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 위험은 특별매각조건으로 크게 낮아졌지만, 조건의 이행과 점유관계 확인이 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다.
