서울남부지방법원 2025타경12584. 서울 강서구 화곡동 제이엠팰리스 5층 501호, 현황 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 송미경 지분 10분의 9, 장진환 지분 10분의 1입니다. 등기상 하나은행 근저당권 2건은 2021.08.20. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2025.10.14. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 맹효은의 주택임차권과 전입은 선순위이므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

다만 이 사건에는 일반적인 선순위 임차권 경매와 다른 결정적 조건이 붙었습니다. “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건입니다. 따라서 배당계산상 맹효은에게 136,922,880원이 남더라도, 그 금액을 그대로 매수인 실질 인수액으로 잡으면 안 됩니다. 맹효은 관련 실질 인수는 0원입니다.

문제는 이 확약 밖입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김율희가 2024.04.16. 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김율희를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 최저가 145,920,000원만 보고 실질취득가가 확정됐다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상임차인은 별도

하나은행 근저당권은 2021.08.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 가운데 말소기준은 2025.10.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 맹효은은 2021.10.08. 전입·점유, 2021.09.17. 확정일자, 보증금 280,000,000원으로 2023.09.11. 임차권등기까지 마쳤으므로 말소기준보다 앞선 선순위 임차권자입니다.

2023.11.01. 등기된 4번 임차권경정은 맹효은의 기존 임차권 중 점유개시일자를 2021.10.08.로 고치는 경정등기이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 51.2%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 285,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 145,920,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단은 두 가지 이유로 보수적이어야 합니다.

• 동일면적 실거래 금액 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 제이엠팰리스는 20세대이며, 가격 비교에 쓸 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
• 실질취득가는 최저가로 고정되지 않습니다. 맹효은의 136,922,880원은 확약으로 실질 0원이지만, 김율희의 보증금은 미상이라 최종 취득비용이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 상태라 가격만이 아니라 환금성과 권리 확인 난도를 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)

배당계산상 맹효은의 부족분은 136,922,880원입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 이 금액은 매수인이 실질적으로 승계하는 금액으로 보지 않습니다. 김율희 관련 보증금은 이 배당표와 별개로 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 맹효은 실질 인수는 계속 0원

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 총 취득비용이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 맹효은 임차권은 특별매각조건 때문에 예외입니다. 회차가 내려가더라도 맹효은의 미배당액은 커지지만 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그렇다고 전체 위험이 0이 되는 것은 아닙니다. 김율희의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우장초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
• 이용상태. 현황 도시형생활주택(단지형다세대주택)로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 및 서측으로 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 3,426,000원/㎡이며 토지는 377.0㎡, 완경사의 세로장방형입니다.
• 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도를 기준으로 감정평가됐으므로 입찰 전 내부 상태 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 최종 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 김율희 보증금 확인. 2024.04.16. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득가 상한을 확정하지 마십시오.
• 김율희 대항력 판단 보완. 전입만으로 확정하지 말고 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자를 함께 확인해 대항력과 인수범위를 확정해야 합니다.
• 맹효은 중복 계산 금지. 2023.11.01. 임차권경정은 기존 4번 임차권의 점유개시일자 경정이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·마감·설비·점유현황 등을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 미상임차인은 남았다”

이 사건의 포인트는 겉으로 보이는 136,922,880원 인수액이 아닙니다. 맹효은 보증금은 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형처럼 “낙찰가가 내려가도 총 취득비용이 280,000,000원 부근에서 고정된다”고 판단하는 것도 맞지 않습니다.

그러나 여기서 곧바로 안전형으로 분류하기도 어렵습니다. 김율희가 2024.04.16. 전입해 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수금 미상 상태가 남기 때문입니다. 현재 최저가 145,920,000원은 감정가의 51.2%이지만, 시세 검증과 미상 보증금 확인 없이 “반값이라 싸다”고 접근할 물건은 아닙니다. 주된 선순위 임차권은 확약으로 해소, 확약 밖 임차관계는 확인 전까지 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.