서울남부지방법원 2025타경12606. 강서구 화곡동 미소지움 제2층 제201호, 전용 29.81㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 미소지움은 18세대, 사용승인일은 2021.07.19입니다. 소유자 윤완진은 2021.10.17 매매를 원인으로 2021.11.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 285,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 윤성아입니다. 임대차계약일은 2021.10.01, 확정일자는 2021.10.05, 전입신고와 점유개시는 2021.10.22이며 보증금은 285,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.01.24 서울특별시 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.81㎡ |
| 소유자 | 윤완진 (2021.10.17 매매 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2021.11.15 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 뒤집는다
등기부상 2021.07.27 화곡신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,757,600,000원이었으나 2021.10.22 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 그 이후 국 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.10.22 / 2021.10.05 | 有 | 有 | 실질 0원 |
※ 룰상 일반 배당계산에서 산출되는 미배당 보증금은 144,447,040원이지만, 위 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 거래시점은 반드시 감안
제공된 미소지움 전용 29.81㎡ 안팎 실거래 표본은 12건이며 평균 거래가는 284,500,000원, 최신 거래는 2021.10의 285,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 143,360,000원은 제공된 비교평균의 50.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.81㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.9㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.92㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.95㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.9㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.81㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.81㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 29.85㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 284,500,000원 |
자료상 실거래 범위는 275,000,000원~295,000,000원이고 평균은 284,500,000원입니다. 감정가 280,000,000원도 이 거래대와 유사한 수준에서 정해져 있습니다. 반면 특별매각조건을 반영한 실질취득은 143,360,000원으로 크게 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 윤성아 보증금 | 285,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당액은 144,447,040원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 미소지움은 18세대입니다. 사용승인일은 2021.07.19입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택 등이 소재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,746,000원/㎡, 토지면적 367.0㎡이며 사다리형 토지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자 판단은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 해당 조건의 정확한 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 구조 확인. 윤성아의 보증금은 285,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차 기준 144,447,040원의 승계 위험이 발생하는 구조입니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당금액에 영향을 줄 수 있으므로 실제 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 2021년 실거래의 시차. 비교지표 평균 284,500,000원과 최신 거래 285,000,000원은 모두 2021년 거래표본에 기반합니다. 2026년 입찰가격 상한을 정할 때 이 숫자만 단독 근거로 쓰지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰됐고 미소지움 경매물건 평균 유찰횟수는 2.3회입니다. 낮아진 최저가가 권리 문제 때문인지 시장 유동성 때문인지 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기내용과 매각 후 처리 내용을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 건 특별매각조건
이 사건을 최저가 143,360,000원만 보면 감정가 280,000,000원의 51.2%까지 떨어진 3회 유찰 다세대 물건입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 285,000,000원 보증금의 임차인 윤성아가 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖고 있다는 점입니다. 일반적인 경매라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 144,447,040원이 매수인에게 남을 수 있습니다.
이번 사건은 그 위험을 특별매각조건이 해소합니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 윤성아 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 143,360,000원입니다. 제공된 비교거래 평균 284,500,000원 대비 50.4% 수준이지만, 최신 거래가 2021.10에 머물러 있어 현재 시세 검증은 별도로 필요합니다. 결론은 “권리는 특별조건 덕분에 개선됐고, 가격 할인폭도 크지만, 오래된 시세표본과 3회 유찰을 감안해 보수적으로 검증할 물건”입니다.
