서울남부지방법원 2025타경12610. 강서구 화곡동 제이엠팰리스 404호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 292,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,603,000원입니다. 표면만 보면 감정가 대비 크게 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권과 점유관계입니다.
등기부에는 김예지의 주택임차권이 보증금 290,000,000원으로 등기돼 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.13, 확정일자는 2021.07.14이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 배당 시 김예지에게 117,128,558원이 배당되고 룰상 미배당액은 172,871,442원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어와 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제404호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로43가길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제404호 · 사용승인일 2021.07.02 |
| 소유자 | 송미경 지분 10분의 9 · 장진환 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 119,603,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 정리, 미상 점유는 별도
2021.07.14 설정됐던 하나은행 근저당권 2건은 2021.08.13 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 김예지의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.09.14에 존재하며, 주민등록·점유는 2021.08.13입니다. 다만 이 임차권은 이번 매각의 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다.
반면 이승호와 조수연은 모두 2024.04.26 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 계산할 수 없습니다. 이 부분이 이 사건에서 남아 있는 가장 큰 권리분석 변수입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예지 | 건물전부 · 2021.08.13 | 290,000,000원 | 있음 | 있음 확정 2021.07.14 · 배당요구 2023.09.14 | 실질 0원* 특별매각조건으로 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 이승호 | 미상 · 2024.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 특별매각조건 밖 점유자 |
| 조수연 | 미상 · 2024.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 특별매각조건 밖 점유자 |
* 김예지의 현재 회차 룰상 미배당액은 172,871,442원이지만, 특별매각조건의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 김예지 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 이승호·조수연에게 자동으로 확장되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 1.196억만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 292,000,000원이고 현재 최저매각가는 119,603,000원으로, 사건 시나리오상 감정가 41% 구간입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
특히 일반적인 김예지 임차권 인수 구조만 놓고 보면 현재 회차에서 미배당액 172,871,442원이 발생하고, 5회 유찰 시에는 196,439,883원, 6회 유찰 시에는 215,231,907원으로 늘어납니다. 즉 특별매각조건이 없었다면 낙찰가 하락분이 그대로 인수액 증가로 바뀌어 총 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
제이엠팰리스는 20세대이고 사용승인일은 2021.07.02입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회이며, 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다. 다회 유찰 자체가 시세 대비 저평가를 의미하는 것은 아니며, 권리관계 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,474,442원 |
| 1. 임차인 김예지 보증금 | 290,000,000원 | 117,128,558원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 김예지 보증금 중 172,871,442원이 미배당되지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건입니다. 아래 차트의 회차별 금액은 이 특별조건을 적용하기 전의 룰상 미배당액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다가구·다세대주택·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 404호이며, 기본 난방시설·위생 및 급배수시설·승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 377.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,426,000원/㎡이며 완경사지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김예지 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 재확인해야 합니다.
- 이승호·조수연 권리 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마십시오.
- 가격 착시 주의. 감정가 292,000,000원에서 119,603,000원까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없어 “싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
- 점유·명도 확인. 김예지 외에 2024.04.26 전입자 2명이 확인되므로 실제 현장 점유 상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 전 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.9억이 사라졌다고 끝난 물건은 아니다”
이 사건의 첫 번째 함정은 명확합니다. 김예지의 보증금 290,000,000원만 보고 현재 최저가 119,603,000원에 더해 172,871,442원을 인수한다고 단정하면 특별매각조건을 놓친 분석입니다. 매각조건대로라면 김예지 관련 실질 인수는 0원입니다.
하지만 반대로 그 특별조건만 보고 “인수 0원짜리 1.196억 물건”이라고 결론 내리는 것도 위험합니다. 이승호와 조수연이라는 2024.04.26 전입자 2명이 남아 있고, 이들의 보증금·확정일자·승계 여부는 확인되지 않았습니다. 게다가 비교할 실거래 시세 자료도 없습니다. 주된 2.9억 임차권 위험은 해소됐지만, 권리분석은 아직 닫히지 않았다는 것이 이 사건의 결론입니다.
