서울남부지방법원 2025타경12610. 강서구 화곡동 제이엠팰리스 404호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 대상은 제4층 제404호입니다. 소유자는 송미경 지분 10분의 9, 장진환 지분 10분의 1입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “근저당이 몇 건인가”를 보는 사건이 아닙니다. 2021.07.14 설정된 하나은행 근저당 2건은 2021.08.13 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.10.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
따라서 그보다 앞선 김예지 임차권과 2024.04.26 전입자 2명을 먼저 봐야 합니다. 김예지는 보증금 290,000,000원, 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.07.14, 임차권등기 2023.09.14로 말소기준보다 빠릅니다. 원칙만 적용하면 현재 최저가에서 배당 후 143,389,056원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 이 부분을 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제404호 · 서울특별시 강서구 화곡로43가길 12 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 제4층 제404호 |
| 사용승인 | 2021.07.02 |
| 소유자 | 송미경 10분의 9 · 장진환 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 149,504,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2021.07.14 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,740,000,000원과 360,000,000원으로 설정됐지만 2021.08.13 모두 말소됐습니다. 그래서 현재 사건의 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 김예지의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이 사건의 특별매각조건이 그 위험을 별도로 제거합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 확인 3명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 점유부분 미상 | 2024.04.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 조수연 점유부분 미상 | 2024.04.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김예지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.13 / 2021.07.14 | 290,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 김예지의 경우 특별매각조건상 채권자가 미배당 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 조건은 이승호·조수연의 미상 임차관계까지 해소한다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 해석 — 51.2%만 보고 싸다고 하면 안 된다
감정가 292,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 149,504,000원, 감정가의 51.2%입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체보다 낙찰 후 실제 부담이 얼마인지를 먼저 확정해야 합니다. 김예지 보증금만 놓고 보면 특별조건이 없다면 현재 회차에서 143,389,056원이 남고, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금은 오히려 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,056원 |
| 1. 임차인 김예지 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 146,610,944원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김예지 보증금은 현재 회차에서 146,610,944원 배당되고 계산상 143,389,056원이 미배당입니다. 특별매각조건을 적용하면 이 잔액은 매수인에게 청구하지 않는 구조로 반영됩니다. 이승호·조수연의 미상 보증금은 위 배당계산에 확정 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 제이엠팰리스는 20세대입니다.
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다가구·다세대주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2021.07.02이며 기본 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역, 완경사지의 세로장방형 토지이며 북서측·남서측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,426,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 경매 체질. 제이엠팰리스 경매통계상 평균 유찰횟수는 3.0회로, 이 사건의 현재 3회 유찰과 같은 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 이승호·조수연 임대차 확인. 두 사람의 보증금, 계약관계, 확정일자, 실제 점유범위를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 대항력 판정 보수적으로. 2024.04.26 전입은 말소기준 2025.10.15보다 앞서므로 두 사람을 단순 소멸 대상으로 처리하지 말고 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 149,504,000원이 감정가의 51.2%까지 낮아졌어도 미상 임차인의 인수금액이 확정되기 전에는 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.9억은 지워졌지만, 권리분석은 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 오해는 김예지 보증금 290,000,000원만 보고 “낙찰받으면 2.9억까지 떠안는다”고 판단하거나, 반대로 특별매각조건만 보고 “인수 0원인 깨끗한 물건”이라고 단정하는 것입니다. 둘 다 정확하지 않습니다. 김예지의 경우 현재 회차에서 규칙상 143,389,056원이 미배당이지만, 특별매각조건으로 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
그러나 이승호·조수연은 말소기준보다 앞서 전입한 상태에서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 위험은 김예지 특별조건의 범위 밖입니다. 게다가 물건은 다세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 점수를 올릴 사건이 아닙니다. 주된 임차권은 해소됐지만, 미상 임차인 2명의 실체를 확인하기 전까지는 보수적으로 C등급. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 먼저 두 미상 점유자의 보증금과 권리범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
