서울남부지방법원 2025타경12614. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근의 염창역한강투웨니퍼스트 103동 301호 오피스텔입니다. 감정가는 269,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 215,200,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 자료상 2025.10.15. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.19. 신지현의 주택임차권등기가 존재하므로 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이에 따라 신지현의 현재 회차 룰상 미배당액 68,612,800원은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 다만 이 조건은 등기된 신지현 임차권에 관한 해결장치일 뿐, 별도로 조사된 이승빈의 점유·보증금 위험까지 없애 주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제103동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 권영란 · 2022.05.17. 소유권이전 등기 · 거래가액 296,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 215,200,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자는 미상
이 사건은 선순위 근저당이 아니라 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 신지현의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합되어 있습니다. 반면 이승빈은 2025.03.04. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “임차권 인수 0원”으로 사건 전체를 끝내면 안 됩니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신지현 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 2022.05.17. 2022.04.25. | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 부족액 68,612,800원 |
| 이승빈 점유 부분 미상 | 2025.03.04. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 269,000,000원의 80%인 215,200,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰·80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
권리비용도 아직 완전히 확정되지 않았습니다. 신지현 임차권은 특별매각조건의 이행을 전제로 실질 인수 0원*이지만, 이승빈의 보증금은 미상입니다. 현재 단계에서 확인 가능한 실질취득의 하한은 최저가 215,200,000원이고, 최종 금액은 이승빈의 권리 성립과 보증금 규모에 따라 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,812,800원 |
| 1. 임차인 신지현 보증금 | 280,000,000원 | 211,387,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신지현의 룰상 미배당액은 68,612,800원이지만 특별매각조건의 이행을 전제로 실질 인수 0원*입니다. 이승빈의 보증금 및 배당·인수 가능성은 위 배당표에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 지하철 9호선 염창역 북동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북측 광대로와 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 신지현 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 이승빈 임대차 조사. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 점유 관계 대조. 임차권등기자인 신지현과 현황조사상 이승빈의 관계, 실제 거주자와 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 효력을 갖는지 등기부·매각물건명세서 원본과 관계기관 자료를 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 80%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 오피스텔 최근 실거래와 매물 가격을 확보해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 및 이승빈 관련 권리가 반영되면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.8억 임차권 해소”와 “권리 완결”은 다르다
이 사건의 가장 큰 장점은 등기된 신지현 임차권의 룰상 미배당액 68,612,800원이 특별매각조건으로 실질 인수 0원*이 된다는 점입니다. 이 조건이 없다면 선순위 임차권 인수형으로 접근해야 하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합되면서 주된 인수 위험은 해소됩니다.
그러나 별도 점유자인 이승빈의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일은 2025.03.04.로 말소기준인 2025.10.15.보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 특별매각조건이 이 위험까지 포괄한다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 현재 실질취득비용은 215,200,000원 + 미상 인수액으로 봐야 합니다.
실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 주된 임차권은 해결됐지만 권리분석은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 이승빈의 임대차와 민간임대주택등기의 효력을 원본에서 확인하기 전까지는 가격보다 권리 확정이 우선입니다.
