서울남부지방법원 2025타경12645. 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 제104동 6층 601호, 전용면적 비교대상 17.63㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준권리보다 먼저 점유·전입을 갖춘 전형적인 인수형 구조입니다. 이태한은 2021.10.15 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.01입니다. 반면 말소기준권리는 2023.08.23 부천세무서장의 압류입니다.
따라서 특별조건이 없다면 현재 회차에서 집행비용 3,007,744원을 제외한 154,688,256원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 145,311,744원이 매수인 승계 위험으로 남습니다. 하지만 이 사건은 바로 그 부족분에 관해 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 정했습니다. 권리분석의 결론은 이 조건을 반영한 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 지하1층 지상6층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.10.13 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 157,696,000원 (3회 유찰·감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.23 갑구 6번 압류 · 국(부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 특별조건이 인수를 끊는다
실제 임차인은 이태한 1명입니다. 보증금 300,000,000원, 건물 전부를 대상으로 하는 임차권이며, 2021.10.15 전입·점유가 2023.08.23 말소기준 압류보다 빠르므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2021.10.01과 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태한 | 건물전부 | 2021.10.15 | 2021.10.01 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 157,696,000원’으로 본다
특별매각조건으로 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 같은 157,696,000원입니다. 제공된 동일 단지 유사면적 실거래의 최근12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 2022.03 · 275,000,000원입니다. 실질취득가는 최근12개월 평균의 59.5%로 기록되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 18.10㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 16.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 16.06㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 16.99㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 16.06㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 18.12㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | 17.63㎡ 비교 | 12건 | 265,000,000원 |
가격 숫자만 보면 실질취득 157,696,000원은 실거래 평균 265,000,000원과 최신 거래 275,000,000원보다 낮습니다. 다만 가장 최근 실거래 자체가 2022.03이므로 2026.09 매각 판단에 그대로 대입하기에는 거래시점의 간격이 큽니다. 전체 평균 265,000,000원만으로 현재 시세를 확정하거나 가격 가점을 과도하게 주는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,007,744원 |
| 1. 임차인 이태한 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 154,688,256원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 부족분은 145,311,744원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 “까차산근린공원” 동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 소재하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층, 사용승인일 2021.07.15. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,497,000원/㎡, 토지면적 1,828.4㎡, 지목 대, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 더숨153은 134세대이며 제공된 유사면적 실거래 12건의 최신 거래는 2022.03입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회로 기록되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 최우선 확인 대상입니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 이태한의 임차권등기는 2023.10.25 등기되어 있습니다. 낙찰 후 말소 절차의 이행 주체와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.11 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 집행기록·등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 업데이트. 제공 실거래의 최신 시점은 2022.03입니다. 2026.09 입찰가격은 당시 거래가만으로 결정하지 말고 현 시점 거래 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 적용 여부. 감정자료에 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 대상·용도·기간에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준권리가 국세 압류이고 배당표에는 당해세가 미반영되어 있으므로 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 현황·관리비. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 현 점유 상태와 체납 관리비 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건도, “59.5%”만 보고 달려들 사건도 아니다
이 사건은 권리분석의 결론을 한 줄로 압축하면 명확합니다. 이태한은 대항력 있는 임차인이 맞지만, 특별매각조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가인 157,696,000원으로 보고, 과거 실거래 평균 265,000,000원과 비교하면 59.5% 수준입니다.
다만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 비교 거래의 최신 시점이 2022.03이고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 더숨153 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 거래시점 공백과 환금성 확인이 남아 있습니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 현 시세 재확인 후 판단. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
