서울남부지방법원 2025타경12645. 화곡동 ‘더숨153’ 104동 6층 601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 308,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,157,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 41%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 300,000,000원 임차보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다.
임차인 이태한은 2021.10.15 전입·점유했고 확정일자는 2021.10.01입니다. 말소기준권리인 2023.08.23 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 원칙만 적용하면 현재 매각가에서 집행비용 2,566,198원을 먼저 제하고 임차인에게 123,590,802원이 배당된 뒤, 보증금 부족분 176,409,198원이 남습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 이 특별매각조건이 이태한의 미배당 보증금에 적용되므로, 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교 역시 통상 인수형처럼 보증금 300,000,000원 수준을 실질취득액으로 잡는 것이 아니라, 특별조건을 반영한 126,157,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 비교 대상면적 17.63㎡ · 지하1층 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 김연희 (2021.10.13 매매, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 126,157,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.23 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 부천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건이 뒤집는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태한 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.10.15 확정일자 2021.10.01 배당요구 2023.10.25 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
등기부상 주택임차권은 2023.10.25 등기됐고, 전입·점유 및 확정일자는 그보다 앞섭니다. 보증금 중 미배당 잔액에 대한 통상 인수액은 176,409,198원이지만, 특별매각조건에 의해 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 실질 승계액은 0원으로 분석합니다.
③ 시세 비교 — 47.6%지만, 비교 거래가 오래됐다
더숨153의 면적 매칭 실거래 12건은 2021.11부터 2022.03까지입니다. 평균 거래가는 265,000,000원, 최저 250,000,000원, 최고 280,000,000원이며 최신 거래는 2022.03의 275,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액 126,157,000원은 제공된 최근 12개월 평균 265,000,000원의 47.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 18.1㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 16.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 16.06㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 16.99㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 16.06㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 18.12㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,566,198원 |
| 1. 임차인 이태한 보증금 | 300,000,000원 | 123,590,802원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 176,409,198원입니다. 다만 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 특별조건이 핵심이다
| 시나리오 | 매각가 | 통상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 41% | 126,157,000원 | 176,409,198원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 100,925,600원 | 201,287,358원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 80,740,480원 | 221,112,849원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득총액이 크게 줄지 않는 구조입니다. 실제로 제공된 회차 시나리오에서도 통상 인수액은 176,409,198원 → 201,287,358원 → 221,112,849원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 미배당 반환청구권 포기라는 특별매각조건 때문에 그 증가분이 매수인에게 실질 승계되지 않는다는 점이 일반 인수형과 가장 큰 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.07.15입니다.
- 입지. 화곡동 까치산근린공원 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역 등이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 제공된 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회이고 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 소형 다세대라는 용도와 반복 유찰은 응찰가 산정에서 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 가치 판단은 “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지에 달려 있습니다.
- 임차인 1명 구조 확인. 이태한은 실제 임차인이고 보증금은 300,000,000원입니다. 별도의 보증기관 승계 중복신고자로 합산할 사안이 아닙니다.
- 통상 인수액과 실질 인수액을 구분. 배당계산만 보면 176,409,198원 부족하지만, 특별조건 반영 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 가격은 2022년 실거래와 분리해서 판단. 265,000,000원 평균과 47.6%라는 수치는 유리해 보이지만 최신 거래가 2022.03입니다. 4회 유찰 사실을 함께 반영해야 합니다.
- 등기 흐름 확인. 2022.01.11 민간임대주택등기, 2023.08.23 압류, 2023.10.25 주택임차권, 2025.10.16 강제경매개시결정의 순서를 원문과 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 경계해야 할 물건입니다. 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당으로는 176,409,198원이 남습니다. 특별조건이 없다면 낙찰가 126,157,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 126,157,000원으로 봅니다.
가격 숫자도 유리합니다. 실질취득액은 제공된 12건 평균 265,000,000원의 47.6%입니다. 다만 비교 실거래가 2021.11~2022.03에 집중돼 있고 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 결국 이 물건의 결론은 “권리위험은 특별조건으로 크게 해소됐지만, 가격 매력은 오래된 실거래가 아니라 현재의 반복 유찰과 환금성을 함께 확인해야 하는 조건부 안전형”입니다.
