서울남부지방법원 2025타경12645. 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 104동 6층 601호, 전용 17.63㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김연희가 2021년 거래가 300,000,000원에 취득했고, 2023년 부천세무서장의 압류가 말소기준권리가 됐습니다. 임차인 이태한은 그보다 앞선 2021.10.15 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커져, 매수인의 명목상 총부담은 보증금 300,000,000원 수준에 머물게 됩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 완결되어 미배당 보증금 인수가 제거되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 17.63㎡ · 지하 1층·지상 6층 중 6층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.07.15 · 더숨153 134세대 |
| 소유자 | 김연희 (2021.10.13 매매, 2021.10.15 소유권이전 · 거래가 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.23 갑구 6번 압류 · 국(처분청 부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.23 부천세무서장의 압류입니다. 이보다 뒤인 2023.10.25 임차권등기와 2025.10.16 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 임차인 이태한의 대항력은 임차권등기일이 아니라 전입·점유일 2021.10.15을 기준으로 판단하므로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기가 지워지는 것과 보증금 반환채무가 사라지는 것은 원칙적으로 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태한 | 건물 전부 · 주거 | 300,000,000원 | 2021.10.15 | 2021.10.01 | 2023.10.25 · 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 이태한 1명입니다. 별도의 보증기관 승계·대위 중복신고자로 표시된 임차인은 없습니다.
② 특별매각조건 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 80%) | 246,400,000원 | 57,849,600원 | 0원* | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 197,120,000원 | 106,439,680원 | 0원* | 197,120,000원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 157,696,000원 | 145,311,744원 | 0원* | 157,696,000원 |
특별매각조건을 제외하면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 배당 후 부족분이 57,849,600원, 2회 유찰 시 106,439,680원, 3회 유찰 시 145,311,744원으로 커집니다. 즉 원칙상 최저가만 보고 “유찰돼 싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.464억 기준으로 판단
특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득가는 246,400,000원입니다. 제공된 동일 면적대 실거래 12건의 평균은 265,000,000원이고, 실질취득가는 그 평균의 93.0%입니다. 최신 거래는 2022.03의 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 18.1㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 16.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 16.06㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 16.99㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 16.06㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 18.12㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,000,000원 |
실거래 범위는 250,000,000원~280,000,000원입니다. 특별매각조건이 완결된다면 실질취득가 246,400,000원은 표본 최저 거래가보다도 낮아 가격상 여지는 있습니다. 반대로 조건이 이행되지 않아 룰상 미배당액을 부담하면 총부담은 보증금 300,000,000원 수준이 되어 실거래 평균보다 낮다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 이태한 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 규칙상 이태한의 미배당 보증금은 57,849,600원으로 매수인 인수 가능성이 있으나, 특별매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 17.63㎡입니다.
- 입지. 까치산근린공원 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 6층 건물로, 도시가스 난방·급배수·위생·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 도시형생활주택 부지이며 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 134세대 규모와 전용 17.63㎡의 소형 다세대라는 용도 특성, 평균 유찰 3.0회·낙찰률 5.88%를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 절차가 이태한의 보증금 잔액 전액을 포괄하는지 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 인수 0원 조건 확인. 입찰 전 채권자의 포기서·확약 내용, 말소서류 제출 여부와 매각허가 이후 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 추가 임차인 확인. 특별매각조건은 이태한 임차인에게만 적용됩니다. 현장 점유자·전입세대·별도 임대차가 있다면 별도의 인수위험이 남습니다.
- 가격 기준 분리. 조건 이행 시에는 실질취득 246,400,000원으로, 미이행 시에는 보증금 300,000,000원 수준의 총부담으로 각각 시세를 비교해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본의 최신 거래가 2022.03이므로 2026년 인근 동일 용도·유사 면적의 매매·전세 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 5.88%를 고려해 매수 후 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 말소기준이 세무서 압류인 만큼 체납세액과 법정기일을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·특별매각조건 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 완결성’을 산다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 246,400,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 265,000,000원의 93.0%여서 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 300,000,000원이므로, 특별매각조건이 없다면 최저가 하락은 인수액 증가로 상쇄됩니다.
승부처는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 정확히 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 246,400,000원이 되어 가격 여지가 생깁니다. 반대로 조건의 범위나 이행 절차가 불완전하면 룰상 미배당액 57,849,600원이 다시 핵심 위험이 됩니다. 여기에 전용 17.63㎡ 다세대, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 5.88%, 오래된 실거래 표본까지 감안하면 결론은 “확약 확인 전에는 보류, 완결 확인 후에도 환금성을 반영해 보수적으로 입찰”입니다.