서울남부지방법원 2025타경12659. 서울 구로구 개봉동 더존퍼스트 5층 503호, 전용 23.47㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 보증금을 인수한다”로 끝내면 안 됩니다. 민정기 씨는 2021.12.16 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.08.03 임차권등기까지 마쳐, 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리입니다. 배당표만 보면 보증금 200,000,000원 중 100,671,232원을 배당받고 99,328,768원이 부족해 매수인 인수형처럼 보입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 민정기 임차권의 형식상 부족분 99,328,768원은 존재하지만, 입찰자가 실제 취득비용에 더해야 할 금액은 실질 0원으로 봐야 합니다. 이윤희 씨는 2024.02.27 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 23.47㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 102,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.07.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건이 해소
등기부상 2020.09.08 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,639,000,000원은 2021.10.22 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 2025.10.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 핵심은 말소기준보다 앞선 민정기 임차권이지만, 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 형식상 권리와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민정기 | 건물 전부 | 2021.12.16 | 2021.12.16 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
| 이윤희 | 미상 | 2024.02.27 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 특별매각조건 반영 실질취득은 102,912,000원
더존퍼스트 전용 23.47㎡의 확인된 실거래는 2024.02, 3층 190,000,000원입니다. 실거래 표본은 1건이고, 최근 12개월 평균으로 기재된 금액도 190,000,000원입니다. 현재 최저매각가 102,912,000원은 이 기준의 54.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | 23.47㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 200,000,000원이어서 특별매각조건이 없다면 최저가만 보고 “시세의 54.2%라 싸다”고 판단할 수 없는 구조입니다. 하지만 이번에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 실질취득액이 최저가 102,912,000원으로 유지됩니다. 따라서 가격 비교 역시 102,912,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,768원 |
| 1. 임차인 민정기 보증금 | 200,000,000원 | 100,671,232원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 민정기 임차보증금 미배당액은 99,328,768원입니다. 이 금액은 통상적인 선순위 대항력 임차권이라면 매수인 인수액이 되지만, 본건은 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매봉초등학교 서측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2020.07.10입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더존퍼스트는 20세대이고, 동일 면적 확인 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본의 제한을 감안할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 이 조건이 본건 매각조건에 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 민정기 임차권. 전입·점유·확정일자 2021.12.16, 임차권등기 2023.08.03으로 선순위입니다. 특별매각조건을 빼고 보면 형식상 부족분 99,328,768원이 발생합니다.
- 이윤희 점유 확인. 2024.02.27 전입으로 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 미상입니다. 실제 점유·명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 102,912,000원으로 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 권리 외 물건 상태와 시장 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 실거래 표본. 확인된 동일 면적 거래는 2024.02의 190,000,000원 1건입니다. 54.2%라는 비율만으로 개별 호수 가치를 확정하지 마세요.
- 등기·명세서 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번에는 실질 인수 0원”
이 물건의 핵심은 숫자 하나가 아니라 특별매각조건입니다. 민정기 임차권만 보면 보증금 200,000,000원, 현재 최저가 배당 후 부족분 99,328,768원이라는 전형적인 선순위 인수형입니다. 그러나 본건은 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 실질 인수액은 0원입니다.
그 기준에서 실질취득액은 현재 최저가인 102,912,000원이고, 확인된 실거래 190,000,000원의 54.2%입니다. 가격 격차는 분명하지만 실거래 표본은 1건, 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리조건은 매력적이지만 특별매각조건의 원문 유지 여부와 현장 환금성을 마지막까지 확인해야 하는 물건입니다.
