서울남부지방법원 2025타경12659. 구로구 개봉동 더존퍼스트 5층 503호, 전용 23.47㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020년 9월 8일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이고 공동담보목록 제2020-873호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 민정기 임차권, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 보증금 2억원의 임차권입니다. 민정기의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 12월 16일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기에 특별매각조건으로 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 현 회차의 금전상 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
다만 확약은 등기된 민정기 임차권과 연결되는 조건입니다. 이윤희는 2024년 2월 27일 전입해 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 확약 밖 임차인 관련 인수·명도 확인 리스크는 별도로 남습니다. 현재 확인된 전입일만 보면 선순위 대항력은 없으나, 현장 점유와 계약 내용을 입찰 전에 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 고척로19길 69-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 23.47㎡ · 지상 5층 건물 내 5층 |
| 규모 / 사용승인 | 더존퍼스트 20세대 · 2020.07.10 |
| 소유자 | 손재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원*, 미상 점유는 확인 필요
말소기준은 2020.09.08. 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 민정기의 임대차계약일은 2021.10.16., 전입·점유개시·확정일자는 2021.12.16.으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차권등기 역시 2023.08.03. 접수돼 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 주요일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민정기 | 건물 전부 · 전입 2021.12.16 · 확정 2021.12.16 · 임차권등기 2023.08.03 | 200,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위·배당 0원 | 실질 승계 0원* |
| 이윤희 | 점유 부분 미상 · 전입 2024.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
민정기 임차권의 실질 인수가 특별매각조건으로 0원이므로 현 회차의 실질취득액은 160,800,000원입니다. 더존퍼스트 전용 23.47㎡의 확인된 실거래는 2024년 2월 3층 190,000,000원 1건입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 실거래 평균 | 표본 1건 | 23.47㎡ | — | 190,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 1회 유찰 | 23.47㎡ | 5 | 160,800,000원 |
현재 실질취득액은 최신 실거래 및 실거래 평균의 84.6%입니다. 감정가 201,000,000원은 확인 실거래 190,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 160,800,000원까지 내려오면서 숫자상 가격 여지가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,051,200원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,639,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 임차권 · 민정기 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 전체 채권 미배당액은 3,701,251,200원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 민정기 임차보증금도 예상배당 0원이지만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 3,701,251,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 3,732,960,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 102,912,000원 | 100,671,232원 | 3,758,328,768원 | 0원* |
민정기 임차권에 대한 특별매각조건이 그대로 이행되면 낙찰가가 내려가더라도 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 이윤희의 미상 임차관계와 실제 점유 상태는 이 조건으로 자동 해소된다고 볼 수 없으므로, 유찰 횟수와 무관하게 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매봉초등학교 서측 인근이며 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 5층 503호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 토지는 평지의 사다리형 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 허가 대상이 아파트·외국인 등·도로로 각각 구분돼 있어 입찰자와 물건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 확인 실거래가 1건, 경매 통계상 평균 1.4회 유찰·매각률 0.0%로 나타나 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 민정기 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 이윤희 계약·점유 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 부분, 현재 거주 여부를 현황조사서·전입세대확인서·현장에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 등기 처리와 임대사업자 의무의 승계 여부를 매각물건명세서 및 관계기관 자료로 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 190,000,000원 거래는 2024.02. 3층의 1건입니다. 5층 503호의 내부 상태와 층·향 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 신청채권자 무배당. 현재 회차 예상배당상 주택도시보증공사의 배당은 0원입니다. 특별매각조건의 이행 주체와 말소서류 제출 절차를 확인하세요.
- 명도 비용. 금전 인수 0원과 실제 인도가 완료되는 것은 별개입니다. 점유자 협의, 인도명령 및 집행 비용을 별도 산정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목을 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 할인, 권리는 조건부
이 사건은 보증금 2억원이라는 숫자만 보면 위험해 보이지만, 민정기의 전입·확정일자가 말소기준권리 이후이고 특별매각조건까지 있어 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 160,800,000원이며, 확인된 실거래 190,000,000원의 84.6%로 가격상 여지가 있습니다.
그러나 안전형으로 단정하기에는 남은 확인사항이 분명합니다. 확약 밖 점유자 이윤희의 보증금과 계약 내용이 미상이고, 민간임대주택 등록 등기의 처리도 점검해야 합니다. 더존퍼스트는 20세대, 실거래 표본 1건이며 경매 매각률도 0.0%입니다. 결론은 “가격은 할인됐지만, 권리는 조건 확인 후 입찰”입니다. 특별매각조건의 문구와 이행 절차, 이윤희의 실제 임차관계를 확인하지 못한다면 84.6%라는 할인율만으로 응찰해서는 안 됩니다.