서울남부지방법원 2025타경12663. 금천구 독산동 글로리움 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 29일 거래가 279,000,000원에 소유권을 취득했고, 정명숙은 계약일 2022년 3월 29일, 점유개시일 2022년 4월 29일, 전입일 2022년 5월 3일을 갖춘 뒤 2023년 7월 26일 보증금 279,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 별도의 근저당권이 아니라 2025년 10월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정명숙의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로, 특별조건이 없다면 낙찰대금에서 배당되지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 직접 제거하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제204호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로88길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 · 사용승인 2021.09.04 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.29 소유권 취득 · 거래가 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임차권 | 정명숙 · 건물 전부 · 보증금 279,000,000원 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건으로 해소
핵심은 정명숙의 주택임차권입니다. 전입일 2022년 5월 3일이 말소기준일 2025년 10월 17일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2022년 4월 21일과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 224,800,000원을 기준으로 집행비용 3,947,200원을 먼저 빼면 임차인에게 220,852,800원이 배당되고, 남는 보증금은 58,147,200원입니다.
임차인 현황 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정명숙 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.05.03 | 2022.04.21 | 279,000,000원 | 있음 2023.07.26 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 아님 실질 인수 0원* |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 원칙상 총부담은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 낮아진다고 실질취득비용이 함께 내려가지 않습니다. 특별조건이 없었다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나, 현재 회차의 룰상 총부담은 224,800,000원 + 58,147,200원 = 282,947,200원이 됩니다. 이는 임차보증금 279,000,000원에 집행비용 영향이 더해진 수준입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 특별조건 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 224,800,000원 | 58,147,200원 | 224,800,000원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 179,840,000원 | 102,477,760원 | 179,840,000원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 143,872,000원 | 137,942,208원 | 143,872,000원* |
본 건은 특별매각조건 때문에 정명숙의 미배당 잔액이 실질적으로 인수되지 않으므로, 현재 회차의 실질취득은 224,800,000원*입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,947,200원 |
| 1. 임차인 정명숙 보증금 | 279,000,000원 | 220,852,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정명숙 보증금의 미배당액은 58,147,200원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울정심초등학교 북서측 인근이며, 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 다세대주택을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택인 다세대주택으로, 입찰 전 인근 유사 면적·준공연도·층의 실제 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 정명숙 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 반영돼 있는지 확인하세요.
- 조건 적용 상대 확인. 포기·말소 조건은 정명숙에게만 적용됩니다. 현황조사와 전입세대확인서에서 별도 점유자가 없는지 재확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 최저가 224,800,000원에 실질 인수 0원*이므로 실질취득 224,800,000원입니다. 확약 전 룰상 인수액 58,147,200원을 그대로 더하지 않도록 구분하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 효력과 말소 여부, 임대의무 관련 제한을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 독산동 유사 다세대의 최근 실거래와 전월세 수준을 대조하세요.
- 토지거래허가 여부. 입찰자와 취득 목적이 허가대상에 해당하는지 관할기관에 확인하세요.
- 세금·관리비·명도. 금천구 압류와 관련된 당해세 가능성, 공용부분 관리비 체납, 현재 점유 및 인도 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 문구를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건으로 해소된다”
표면만 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 224,800,000원보다 앞서는 고위험 인수형 사건입니다. 현재 회차에서 미배당되는 58,147,200원도 원칙상 매수인 부담입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 붙어 있어, 정명숙에 관한 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 224,800,000원으로 계산할 수 있습니다. 다만 실거래 비교 근거가 없어 이 금액이 시세보다 저렴하다고 말할 수 없고, 민간임대주택등기와 토지거래허가 관련 사항도 남아 있습니다. 결론은 “핵심 임차권 위험은 특별조건으로 해소, 가격과 잔여 행정·등기사항은 확인 필요”입니다.
* 실질 인수 0원은 정명숙의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
