서울남부지방법원 2025타경12674. 구로구 고척동 우진명가 102동 602호로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 구성된 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 80%”라는 숫자가 아닙니다. 임차권자 이보라는 2022.04.29. 전입·점유해 말소기준인 2023.12.18. 압류보다 앞서고, 보증금도 낙찰가보다 큰 278,000,000원입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 금액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 이보라의 현재 회차 룰상 미배당액 49,259,200원은 계산표에는 남지만, 매수인에게 청구하지 않는다는 조건이 정상 이행되면 실제 인수액은 0원입니다. 다만 이 조건은 이보라 관련 권리에만 적용되며, 별도 점유자인 이지혜의 계약관계까지 대신 정리해 주는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 결론은 특별조건형

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명

보증기관이나 대위변제자가 임차인으로 중복 신고된 구조가 아니라, 자료상 실제 임차인·점유자는 이보라와 이지혜 2명입니다. 이보라는 대항력과 우선변제권이 모두 확인되지만 특별매각조건의 직접 적용 대상입니다. 이지혜는 2025.04.10. 전입해 말소기준 2023.12.18.보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인 인수도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 명도 상대방과 실제 계약관계는 매각물건명세서 원본 및 현장조사로 보완해야 합니다.

③ 시세 비교 — 78.9%지만 표본은 1건

우진명가는 2019.02.08. 사용승인된 20세대 규모이고, 제공된 면적 비교 거래는 2023.05. 5층 51.9㎡, 295,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 232,800,000원은 이 거래금액의 78.9%로, 금액 차이는 62,200,000원입니다.

숫자만 보면 현재 최저가가 거래금액보다 낮습니다. 그러나 비교거래는 2023.05.의 단 1건이고 면적과 층도 완전히 같지 않습니다. 따라서 295,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 단정해 “무조건 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 실질 인수가 0원이라는 전제 아래 가격 여유는 보이지만, 인근 다세대·도시형생활주택의 최신 거래와 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)

배당계산상 이보라의 미배당액은 49,259,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수는 늘지만 실질 인수는 0원*

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 총부담이 보증금 근처에 고정됩니다. 이 사건에서는 그 미배당 청구권을 포기하는 조건이 붙었기 때문에, 조건이 그대로 이행되는 한 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차인 존재 여부보다 특별매각조건의 문언과 이행 절차가 투자 판단의 중심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대 형태의 도시형생활주택으로 이용 중이며, 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조입니다.
• 입지. 세곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·공원·각급 학교가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층이며, 도시가스 개별난방과 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 9미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,454,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있어 실제 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 건물이고 확인된 비교 거래가 1건이므로, 거래가격의 편차와 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 매각허가·대금납부 후 이보라 명의 주택임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 법원에 확인하세요.
• 이지혜 점유 확인. 점유 부분·보증금·계약 상대방·실제 거주 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 현장 방문으로 보완하세요.
• 명도 계획. 보증금 인수와 별개로 실제 점유자가 2명 기재돼 있으므로 인도명령 대상, 협의 주체와 이사 일정은 별도로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.02.23. 민간임대주택 등록 기재의 매각 후 처리와 행정상 의무 존속 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 세금·배당 변동. 양천세무서장·강서세무서장 압류가 있으므로 당해세와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 추가 조사. 295,000,000원 거래는 2023.05. 1건뿐입니다. 2026년 인근 다세대·도시형생활주택 실거래와 현재 매물 호가를 추가 대조하세요.
• 대출 가능액. 소규모 다세대·도시형생활주택은 금융기관별 담보평가 편차가 클 수 있으므로 입찰 전에 잔금대출 한도를 확정하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

표면적으로는 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 49,259,200원의 미배당액이 발생하는 전형적인 인수형입니다. 이 숫자만 보면 최저가 232,800,000원에 낙찰받더라도 실질 부담은 보증금 근처로 올라가므로 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.

그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 두었습니다. 조건이 정상 이행되면 이보라 관련 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 232,800,000원입니다. 비교 실거래 295,000,000원 대비 78.9%라는 가격 여유도 생깁니다.

다만 비교거래가 2023.05.의 1건뿐이고, 20세대 소규모 건물이며, 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유자와 민간임대주택 등록이 남아 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 원문 확인과 명도·환금성 검증이 필요한 조건부 B급”입니다. 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 특별매각조건의 실제 이행을 입찰 전에 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.

* 현재 회차의 룰상 명목 인수액은 49,259,200원입니다. 다만 매각물건명세서상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 해당 조건의 정상 이행을 전제로 이보라 관련 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다. 이 조건은 이보라 관련 권리에만 적용됩니다.