서울남부지방법원 2025타경12686. 서울 강서구 화곡동 제이투리더스 6층 601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 399,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 204,288,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 400,000,000원의 대항력 임차권과 그 미배당액 처리입니다.
윤안나마리아는 2021.01.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.11입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류 2023.01.11보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차를 단순 배당하면 보증금 중 200,627,968원이 배당되고 199,372,032원이 남아 원칙적으로는 매수인 인수 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제6층 제601호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제6층 제601호 · 복층구조 포함 감정 |
| 소유자 | 고완석 (2021.01.20. 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 204,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.11.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
화곡신용협동조합의 2020.12.01 근저당권은 2021.01.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.11 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 먼저 윤안나마리아가 2021.01.20 전입·점유하고 2021.01.11 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기는 2023.02.07 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 5명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤안나마리아 | 2021.01.20 | 400,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 방병수 | 2023.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| IRIENKOVA MARIIA | 2025.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| IRIENKOVA KSIENIIA | 2025.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| IRIENKOV SERHII | 2025.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
방병수와 IRIENKOVA MARIIA·IRIENKOVA KSIENIIA·IRIENKOV SERHII는 모두 말소기준 2023.01.11 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자 등 세부 임대차 조건은 확인되지 않아 실제 점유·명도 관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 확인 인원은 5명입니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 204,288,000원으로 감정가 399,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 제이투리더스는 16세대 규모이고, 확인된 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 최근 시장거래보다 낮은지 높은지 직접 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
해당 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 이 사건도 이미 3회 유찰됐습니다. 권리상 주된 인수 위험은 특별매각조건으로 제거되지만, 소규모 다세대라는 환금성과 실거래 검증 공백을 감안하면 낙찰가 결정은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,660,032원 |
| 1. 윤안나마리아 보증금 | 400,000,000원 | 200,627,968원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 윤안나마리아 보증금의 미배당액은 199,372,032원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트에서는 해당 금액의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 공동주택·다가구주택·근린생활시설·학교가 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2020.11.06입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 특이사항. 조사 결과 복층구조이며 이를 포함해 감정평가했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 확인됩니다.
- 환금성. 제이투리더스는 16세대 규모입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 이 사건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 윤안나마리아 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소 이행 방식과 시점을 확인해야 합니다.
- 현재 점유관계. 방병수와 IRIENKOVA MARIIA·IRIENKOVA KSIENIIA·IRIENKOV SERHII의 실제 점유 여부와 명도 필요성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일·인근 다세대의 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
- 복층 상태. 감정에 복층구조가 포함돼 있으므로 현황과 이용 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “4억 인수형”이 아니라, 특별매각조건 확인형
이 물건을 숫자만 보면 최저가 204,288,000원보다 큰 보증금 400,000,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 4억원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 주된 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 16세대 다세대이며, 확인 가능한 실거래 비교값도 없습니다. 결론은 권리상 핵심 인수는 특별매각조건으로 해소되지만, 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
