4억 임차권은 확약으로 인수 0원*, 그러나 점유 5명과 시세 공백 — 화곡동 제이투리더스 601호

서울남부지방법원 2025타경12686. 강서구 화곡동 제이투리더스 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 전용면적은 29.96㎡입니다. 2020년 11월 6일 사용승인된 지상 6층 건물의 최상층 호실이고, 조사 결과 복층구조를 포함해 감정평가됐습니다.

이 사건의 핵심은 등기된 400,000,000원 임차권입니다. 임차권자 윤안나마리아의 전입·점유개시일은 2021년 1월 20일로, 말소기준인 화곡신용협동조합 근저당권의 2020년 12월 1일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 평가되지 않고 매각으로 소멸합니다. 여기에 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 더해져, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현황조사에는 방병수와 IRIENKOVA MARIIA, IRIENKOVA KSIENIIA, IRIENKOV SERHII 등 별도의 전입자 4명이 확인됩니다. 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 계약관계, 실제 점유 범위는 확인되지 않았습니다. 특별매각조건은 400,000,000원 임차권등기 관련 잔액과 말소에 한정해 보아야 하므로, 확약 밖 점유자들의 명도와 계약관계 확인은 별도 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권

말소기준권리는 2020년 12월 1일 설정된 화곡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,496,000,000원이고 공동담보목록 제2020-304호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 국세 압류, 윤안나마리아의 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석

전입·점유가 확인되는 사람은 5명입니다. 윤안나마리아의 임차권등기는 보증금과 확정일자, 점유개시일이 확인되지만, 나머지 4명은 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 319,200,000원으로 감정가 399,000,000원의 80%입니다. 매수인 인수액이 실질 0원이라면 실질취득금액도 약 319,200,000원입니다. 그러나 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

제이투리더스는 16세대 규모이고 비교 대상 면적은 29.96㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회이며, 현재 물건은 1회 유찰 상태입니다. 소규모 도시형생활주택, 최상층 복층구조라는 특성을 감안하면 아파트처럼 폭넓은 거래표본과 환금성을 전제로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 319,200,000원 가정)

총 채권액 3,684,000,000원 중 채권자 배당액은 313,931,200원, 미배당액은 3,370,068,800원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 임대차보증금 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설과 학교가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 외벽은 석재·벽돌타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창이며 승강기·난방·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 형태. 2필지 일단의 장방형 토지 위 도시형생활주택으로 이용되고, 본건은 복층구조를 포함해 감정평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공시지가는 3,675,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
• 환금성. 16세대 소규모 도시형생활주택이고 전용 29.96㎡의 최상층 복층형이어서, 일반 아파트보다 매수층과 비교 거래표본이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 방식과 이행 시점을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 후순위 전입자 4명. 방병수와 IRIENKOVA MARIIA, IRIENKOVA KSIENIIA, IRIENKOV SERHII의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 현장 점유. 임차권등기자는 전출했을 수 있으나 다른 전입자들이 확인됩니다. 인도명령 가능 여부와 실제 명도 대상자를 현장에서 대조하세요.
• 가격 검증. 인근 유사 면적·유사 연식의 도시형생활주택과 단지형다세대 실거래를 확인하기 전에는 최저가 319,200,000원을 시세보다 낮다고 단정하지 마세요.
• 복층 상태. 감정평가에 복층이 포함됐으므로 내부 구조, 이용상태와 공부상 현황을 직접 확인하세요.
• 민간임대주택 표시. 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
• 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”

이 물건은 숫자만 보면 400,000,000원 임차권이 감정가보다 커 보이지만, 실제 권리순위는 말소기준 근저당보다 늦습니다. 특별매각조건까지 이행되면 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기가 정리돼 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

반면 가격은 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 최저가 319,200,000원은 감정가의 80%이지만, 동일 면적 실거래 근거가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 소규모 16세대, 전용 29.96㎡, 최상층 복층형이라는 환금성 변수와 전입·점유자 5명의 명도 문제가 겹칩니다. 결론은 주된 임차권 인수는 해소, 가격과 명도는 보수적 검증입니다.